Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 июля 2021 г.
Содержание журнала № 15 за 2021 г.
, 2021, № 11, мы рассказали, как Минфин своими разъяснениями по сути свел на нет поправки в НК, внесенные в прошлом году для покупателей квартир в строящихся домах. И мы выразили робкую надежду, что, может быть, ведомство поменяет свое мнение. Иначе какой тогда смысл в поправках?.. Но оказывается, что в это время в Госдуму уже были внесены нужные изменения, призванные исправить ситуацию. И эти изменения действуют со 2 июля.При доплате за лишние метры срок владения квартирой в новостройке не обнуляется
Пункт 25 ст. 2 Закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ (далее — Закон № 305-ФЗ)
В конце 2020 г. у людей, купивших квартиру на этапе котлована и долго ждавших, когда дом построят, появилась реальная возможность продать квартиру в новостройке без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Потому что в НК прямо прописали: минимальный срок владения для квартир, купленных по договору долевого участия (другому договору, связанному с долевым строительством), либо по договору уступки права требования, либо по договору об участии в ЖСК, считается с даты полной оплаты по тому или иному договоруп. 2 ст. 217.1 НК РФ. Новшество распространили на доходы от продажи квартир в новостройках, полученные начиная с 01.01.2019. Напомним, что раньше минимальный срок считался с регистрации права собственности на жилье.
Однако потом Минфин выпустил целый ряд Писем. В них он разъяснил: если уже после сдачи дома в эксплуатацию покупателю квартиры пришлось доплатить застройщику хотя бы за один квадратный метр, срок владения жильем обнуляется и начинает течь зановосм., например, Письма Минфина от 15.06.2021 № 03-04-09/46947, от 28.05.2021 № 03-04-05/41662. А доплачивать покупателям приходится частенько. И все из-за того, что фактическая площадь квартиры после обмера БТИ не совпадает с той, которая планировалась в проектной документации.
Но, видимо, к моменту выхода последнего из этих Писем проблема уже дошла до самого верха и там наконец-то вникли, что обнуление срока из-за доплаты — это совсем уж несправедливо. И включили нужную поправку в законопроект, вносящий очередной пакет изменений в обе части Налогового кодекса. Закон уже принят и даже частично действуетч. 1 ст. 10 Закона № 305-ФЗ.
Итак, теперь абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ уточнили: доплата застройщику не влияет на минимальный срок владения квартирой в новостройке для целей продажи ее без НДФЛ, при условии что:
•доплата связана с увеличением площади помещения;
•об увеличении стало известно после введения дома в эксплуатацию. То есть это так называемые внезапные метры, о которых ни одна сторона до обмера БТИ не знала;
•доплата была за ту же самую квартиру. То есть в ходе строительства дома покупатель не менял однушку на двушку.
Уточнение также распространили на доходы от продажи новостроек, полученные начиная с 01.01.2019ч. 12 ст. 10 Закона № 305-ФЗ. Это означает, что те, кто в 2019 г. или в 2020 г. продал свежепостроенную квартиру и из-за доплаты заплатил НДФЛ с суммы превышения доходов над расходами, могут вернуть его из бюджета или зачесть в счет уплаты других налогов (например, налога на имущество или транспортного налога). Но для возврата или зачета придется подать заявление в ИФНСпп. 1, 4, 6 ст. 78 НК РФ. И сделать это надо не позднее 3 лет со дня уплаты излишне уплаченного налогап. 7 ст. 78 НК РФ.
* * *
Кстати, бывает (правда, значительно реже) и так, что после обмера площадь новой квартиры получается меньше той, за которую покупатель заплатил изначально. И тогда уже застройщик возвращает часть уплаченной суммы покупателю. На этот счет есть вполне очевидное Письмо Минфина — возврат денег на минимальный срок владения новостройкой никак не влияетПисьмо Минфина от 11.06.2021 № 03-04-05/46424.
