Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимости

Порядок налогообложения зависит от налогового статуса человека

Обязанность по декларированию дохода и уплате НДФЛ зависит от того, является ли получатель дохода налоговым резидентом РФ или нет.

В течение года налоговый статус человека может меняться. Однако для налогообложения доходов важен окончательный статус, определенный по итогам года — на 31 декабря. От того, какой он будет, и зависит порядок налогообложения доходов, полученных за годПисьмо Минфина от 21.04.2022 № 03-04-06/35789.

Если человек — резидент РФ, он должен платить НДФЛ с доходов как от российских источников, так и от источников за пределами России. То есть если у человека есть недвижимость за границей, которую он сдает в аренду, то с таких доходов нужно уплатить НДФЛ в России. А для этого придется сдать декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства. Можно это сделать и через личный кабинет на сайте ФНСпп. 1, 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 207, подп. 4 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209, подп. 3 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ.

В 2022 г. доходы резидентов, относящиеся к основной налоговой базе (это, например, зарплата и доходы от сдачи в аренду имущества, в том числе заграничной недвижимости)Письма Минфина от 12.11.2021 № 03-04-05/91445, от 22.09.2021 № 03-04-05/76852, облагаются НДФЛ по ставке 13%, если их сумма за год не превысит 5 млн руб. Если превысит, нужно будет заплатить 650 тыс. руб. и 15% с суммы превышенияподп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ; ч. 3 ст. 2 Закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ.

Обычно доходы от аренды зарубежной недвижимости поступают в инвалюте на счета, открытые в иностранных банках. Валюту нужно пересчитать в рубли по курсу ЦБ на дату ее поступления на счетп. 5 ст. 210, подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ; Письмо Минфина от 16.07.2021 № 03-04-05/56967.

Если на конец года физлицо — нерезидент РФ, тогда не нужно декларировать доход от заграничной аренды и платить с него российский НДФЛп. 1 ст. 207, п. 2 ст. 209 НК РФ; Письма Минфина от 07.07.2022 № 03-04-05/65409, от 20.01.2017 № 03-04-05/2578. Все налоги с дохода нужно уплатить только за рубежом.

Как избежать двойного налогообложения

Налоговым резидентам следует учитывать правила международных договоров об избежании двойного налогообложения, заключенных Россией с государствами, в которых находится недвижимость. Эти договоры заключены со многими странами. Важно, что они имеют приоритет над нормами российского законодательства: если договор вступает в противоречие с НК РФ, применяются нормы договора, а не НК РФп. 1 ст. 7 НК РФ.

Если со страной, где находится недвижимость, договора нет, применяются правила НК РФ. И соответственно, резидент должен платить налог и сдавать декларацию в России. При этом уплатить налог придется и в иностранном государстве, если это предусмотрено его законодательством.

Ряд договоров предусматривает, что доходы от сдачи в аренду недвижимости подлежат налогообложению только в государстве, в котором она находится. Такие условия содержат, например, конвенции со Швецией, Бельгией и Францией. В этой ситуации резидент РФ не должен платить налог и декларировать доходы в Россиип. 1 ст. 7 НК РФ.

Но чаще всего договоры предусматривают, что доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогами и в иностранном государстве, и в России. Подобные условия содержатся, например, в конвенциях с Италией, Испанией, Грецией и Израилем, а также в соглашениях с Болгарией, Кипром и в договоре с США.

Формулировка в отношении государства, где находится недвижимость, как правило, выглядит так: «могут облагаться налогом в Договаривающемся государстве». Это означает, что иностранному государству предоставлено первоочередное право взимать налог, если это предусмотрено его национальным законодательствомПисьмо Минфина от 27.12.2018 № 03-08-05/95452.

Но не все так плохо. Иностранный налог можно зачесть при уплате российского НДФЛ. Такая возможность предусмотрена всеми международными договорами. Это позволит избежать двойного налогообложенияп. 1 ст. 232 НК РФ; Письмо Минфина от 03.12.2021 № 03-04-05/98519.

Для зачета необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. И приложить к ней документы, подтверждающие суммы полученного дохода и уплаченного в иностранном государстве налогапп. 2—4 ст. 232 НК РФ.

Документ, подтверждающий суммы дохода и уплаченного налога, выдается (заверяется) иностранным налоговым органом (иным уполномоченным органом). В нем должны быть отражены вид и сумма дохода, календарный год, в котором он получен, а также сумма налога и дата его уплаты в иностранном государстве.

Вместо этого документа можно подать копии налоговой декларации, представленной в иностранном государстве, и платежного документа об уплате налога. Если налог удержан источником выплаты (арендатором), представляется копия выданного им документа.

Документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом. И этот перевод тоже нужно приложить к 3-НДФЛп. 3 ст. 232 НК РФ.

Также к декларации целесообразно приложить копии документов, подтверждающих получение дохода (договоры аренды, банковские выписки), и их перевод. Нельзя исключать, что налоговики потребуют нотариальное заверение перевода. Но вы не обязаны это делать: в НК РФ такого требования нет.

Сдаем декларацию и платим НДФЛ в России

Для декларирования полученного дохода декларацию 3-НДФЛ нужно сдать не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов. А уплатить НДФЛ — не позднее 15 июляп. 4 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ.

А вот для зачета зарубежного налога и устранения двойного налогообложения декларацию можно сдать в течение 3 лет после окончания года, в котором были получены доходы и уплачен НДФЛп. 7 ст. 78, п. 2 ст. 232 НК РФ.

Поэтому, если на момент декларирования доходов не было документального подтверждения факта уплаты иностранного налога, в течение 3 лет можно сдать уточненную декларацию за год получения доходов. Если к этому времени НДФЛ уже уплачен, в составе декларации заполняется заявление о зачете (возврате) излишне уплаченного налогапп. 4, 6, 7 ст. 78 НК РФ; п. 5.1 Порядка заполнения декларации по НДФЛ, утв. Приказом ФНС от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@ (далее — Порядок).

В декларации по форме 3-НДФЛ нужно заполнить разделы 1 и 2, а также приложение 2 «Доходы от источников за пределами Российской Федерации»пп. 2.1, 2.3, 6.1, 8.1, 8.2 Порядка. Как это сделать, покажем на примере.

* * *

Россия участвует в обмене налоговой информацией с другими иностранными государствамиКонвенция о взаимной административной помощи по налоговым делам (заключена в г. Страсбурге 25.01.1988); Многостороннее соглашение компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией (заключено 29.10.2014). Однако в современных условиях ряд стран, например Австрия и Германия, заявили о прекращении обмена налоговой информацией с Россией.

В такой ситуации получение арендной платы от нерезидентов на счета, открытые в этих странах, может быть признано незаконной валютной операцией. Ведь получать такие доходы на зарубежные счета можно, только если они открыты в странах, участвующих в автоматическом обмене финансовой информациейч. 5.1, 5.2 ст. 12 Закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ.

За незаконные валютные операции установлен штраф в размере от 20% до 40% суммы операции. Правда, штрафовать не будут, если требования валютного законодательства не выполнены из-за санкций. Но это относится только к правоотношениям, возникшим в период с 23 февраля по 31 декабря 2022 г.ч. 1 ст. 15.25, примечание 10 к ст. 15.25 КоАП РФ; п. 3 ст. 2 Закона от 13.07.2022 № 235-ФЗ