Региональный оператор или спецсчет: где лучше копить деньги на капремонт

Где накапливаются наши взносы

Для проведения капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) за счет взносов собственников создается фонд капитального ремонта (далее — ФКР). Он может формироватьсяч. 1, 3 ст. 170 ЖК РФ:

•или на общем счете регионального оператора (созданного в виде фонда), управляющего взносами всех или части многоквартирных домов регионач. 1, 2 ст. 178 ЖК РФ;

•или на специальном счете, открытом для конкретного МКД. Владельцем такого спецсчета может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая компания либо даже региональный операторч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ. В последнем случае денежные средства, собранные на капитальный ремонт конкретного дома, будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», а на отдельном счете в банке.

Можно сказать, что капремонт из «общего котла» сродни лотерее. Вам могут провести его быстро за счет взносов других граждан (если ваш дом стоит в очереди на капремонт раньше других) либо вы будете ждать много лет. Качество может быть хорошим (если очень повезет) или ужасным. В любом случае жители дома мало что решают.

«Личная миска», то есть специальный счет МКД, дает возможность тратить деньги только на свой дом, самим нанимать подрядчиков и контролировать ход ремонта. Но денег может не хватить, и тогда потребуется влезать в долги, взяв кредит, и нести дополнительные расходы по нему. К тому же собственникам придется уделять всему процессу очень много личного времени.

Чем отличаются эти два способа накопления и расходования ваших взносов на капитальный ремонт, мы подробно рассказали дальше. А выбирать, безусловно, вам...

РАЗЛИЧИЯ «ОБЩЕГО КОТЛА» И «ЛИЧНОЙ МИСКИ»

Критерий	«Общий котел» (региональный оператор)	«Личная миска» (специальный счет МКД)
Кто обладает правами на средства, вносимые за капремонт	Региональный операторп. 2 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ	Собственники помещений в доме (далее — собственники)ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ
Кто контролирует расходование средств	Жилинспекция, финконтроль, контрольно-счетные органы, Федеральное казначействоч. 1 ст. 20, ст. 186 ЖК РФ	Собственники, жилищная инспекциястатьи 172, 177 ЖК РФ
Кто выбирает подрядчика	Региональный операторп. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ	Собственникип. 1 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ
Какова очередность проведения ремонтных работ	В соответствии с региональной программой капремонта (до 30 лет)ч. 3 ст. 168 ЖК РФ	В любой момент по решению собственников и при наличии средствп. 1 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ
Можно ли использовать накопленные средства на ремонт соседних домов	Можно по усмотрению регионального операторач. 4 ст. 179 ЖК РФ	Нельзяч. 2 ст. 177 ЖК РФ
Что делать, если накоплений недостаточно для проведения очередных работ по капремонту	Используются средства, внесенные на ремонт соседних домовч. 4 ст. 179 ЖК РФ	Можно взять кредит по решению общего собрания и на одобренных им условияхч. 1 ст. 170 ЖК РФ
Можно ли временно не платить взносы	Нельзяч. 1 ст. 153, п. 2 ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ	При достижении минимального фонда (по общему правилу 50% от стоимости всех работ по дому) общее собрание может принять решение о приостановлении начисления и уплаты взносовч. 8 ст. 170 ЖК РФ
Кто организует начисление и прием платежей, ведение счета, начисление процентов за неуплаченные платежи	Региональный оператор за счет собственных средствч. 3 ст. 179 ЖК РФ	Владелец спецсчета или третье лицо за отдельную плату по договору с собственникамич. 2 ст. 177 ЖК РФ

Какие работы относятся к капитальному ремонту

Федеральный (обязательный) список работ, которые проводятся за счет средств ФКР, установлен Жилищным кодексом. В него входятч. 1 ст. 166 ЖК РФ:

•ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

•ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

•ремонт крыши, фасада, фундамента;

•ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД.

Дополнительный список вправе утвердить региональные власти. В него могут, в частности, входитьч. 2 ст. 166 ЖК РФ:

•утепление фасада;

•переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;

•устройство выходов на кровлю;

•установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;

•установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

Ну и дополнительный список работ по капремонту могут утвердить на собрании собственники конкретного дома, независимо от выбранного способа формирования ФКР. Для этого им придется принять на собрании решение об увеличении размера взносов на капремонт по сравнению с минимальным по закону субъекта. В таком случае работы из «домашнего» списка будут финансироваться только за счет превышения суммы «домашнего» взноса над региональнымч. 8.1, 8.2 ст. 156, ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ.

Как перейти от регионального оператора на спецсчет

Фонд капремонта большинства домов сформирован на счете регионального оператора. Но собственники в любой момент вправе принять на собрании решение о смене способа формирования ФКР.

Решение об этом направляется региональному оператору в течение 5 дней после принятия, однако в силу оно вступит по общему правилу лишь через год. Но регионы вправе сократить этот срок своим закономч. 4, 5 ст. 173 ЖК РФ. Например, в Москве он составляет всего 3 месяцап. 3.2 ст. 75 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2.

После вступления решения собрания в силу все накопленные собственниками этого дома деньги должны быть в течение 5 дней перечислены на спецсчет.

Интересно, что решение собственников об обратном переходе (от спецсчета к региональному оператору) вступает в силу значительно быстрее: через 1 месяцч. 6 ст. 173 ЖК РФ.

Как узнать, сколько денег на счете МКД у регионального оператора

Если вы в Москве, то на официальном сайте мэра Москвы зайдите в раздел «Услуги», выберите «Каталог услуг», далее — «Жилье, ЖКУ, двор». В появившейся вкладке перейдите на «Многоквартирный дом и двор». Далее в разделе «Услуги и сервисы» выберите «Получить сведения Фонда капитального ремонта».

Чтобы получить услугу, укажите адрес вашего дома, номер своей квартиры и код плательщика (из квитанции по коммуналке). В разделе «Платежи» (шаг 2. Работы и платежи) вы сможете получить сведения о суммах (как по всему МКД, так и отдельно по своей квартире):

•начисленных взносов;

•уплаченных взносов;

•возмещенных льгот;

•задолженности/переплаты по взносам.

В отношении всего дома можно также посмотреть разницу между суммой уплаченных взносов и средств, истраченных на капремонт.

Аналогичные сайты есть и в других регионах. Обычно они начинаются с букв fkr, например fkr36.ru (Воронежская область), fkr66.ru (Свердловская область).

Как голосовать на собрании собственников

Решения граждан по вопросам капремонта правомочны только при условии, что за них проголосовало предусмотренное законом количество собственников. Не менее 2/3 голосов от общего числа владельцев помещений в МКД требуется для принятия решения по вопросампп. 1, 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ:

•о проведении капремонта;

•об использовании фонда капремонта;

•об увеличении минимального размера взноса на капремонт;

•о размещении временно свободных средств ФКР, находящихся на спецсчете, на депозите в банке.

А чтобы сделать выбор между региональным оператором и спецсчетом, нужно более 50% голосов от общего числа собственниковч. 1 ст. 46, п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 173 ЖК РФ.

* * *

Льготы по уплате взносов на капремонт предоставляются независимо от того, как вы платите взносы — в «общий котел» или на спецсчет. Если у вас «личная миска», то предоставленные льготы возмещаются в виде компенсаций на спецсчет городским центром жилищных субсидий.

Наличие ряда льгот зависит от воли регионального законодателя. Он вправе предусмотреть их для неработающих собственников, одиноко проживающих или проживающих совместно с другими неработающими гражданами пенсионного возраста и (или) неработающими инвалидами I и (или) II групп в размереч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ: 50% взносов — при достижении 70 лет, 100% взносов — при достижении 80 лет.

Отметим, что льготируется только минимальный размер взноса, установленный законом субъекта РФ.

В Москве, к примеру, льготы установлены для всех названных категорий, кроме проживающих совместно с инвалидамист. 1 Закона г. Москвы от 23.03.2016 № 10. Но в любом случае есть федеральная льгота по уплате взносов на капремонт в размере 50% для инвалидов I и II групп, детей-инвалидов, а также граждан, имеющих детей-инвалидовч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.95 № 181-ФЗ.