Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 17 апреля 2015 г.

Содержание журнала № 9 за 2015 г.

Взносы на капремонт общего имущества дома: платим и учитываем

Если у вашей организации есть в собственности помещение в многоквартирном доме (МКД) — офис, магазин, кафе или просто квартира, то ей принадлежит и доля в общем имуществе всего здания. С 2013 г. капитальный ремонт общего имущества организуется по новым правилам: региональные власти принимают специальные программы, а владельцы помещений платят на эти цели специальный взнос, выделенный из ежемесячной платы за содержание и обслуживаниест. 168, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ. Правда, не все — из любого правила есть исключения.

Так, в программу капремонта не включаются аварийные дома и те, которые будут сносить в связи с изъятием земли для госнуждч. 2 ст. 169 ЖК РФ. Кроме того, регионы вправе исключить дома, в которых меньше трех квартир либо износ которых более 70%п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Не распространяется новый порядок и на жилые дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику — ведь в них нет общего имуществаПисьмо Минстроя от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 (вопрос 1). Следовательно, взносы в фонд капремонта владельцы помещений в перечисленных случаях платить не должны.

Рассмотрим теперь правила уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества и порядок их отражения в учете.

Что входит в общее имущество дома

Для начала вспомним, что такое общее имущество многоквартирного дома. Это, в частностич. 1 ст. 36 ЖК РФ:

• инженерные сети, лифты и другое оборудование;
• лестницы, чердаки, крыши;
• встроенные гаражи;
• коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах участка, на котором находится МКД.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества владельцы помещений в МКД (в том числе и организации)ч. 1 ст. 38, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ обязаны оплачивать независимо от факта пользования общим имуществомПостановление Президиума ВАС от 09.11.2010 № 4910/10.

Как платить взносы на капремонт общего имущества

Фонд капремонта может формироватьсяч. 3 ст. 170 ЖК РФ:

• <или>на счете регионального оператора, где взносы сразу с нескольких домов собираются в «общий котел».

• <или>на специальном счете, открытом только в отношении одного дома.

По общему правилу взносы на капремонт перечисляются в те же сроки, что и коммуналкаст. 171, ч. 3 ст. 170 ЖК РФ. При этом возможен как самостоятельный счет, так и включение суммы взноса отдельной строкой в ваш ежемесячный документ на оплату расходов по содержанию помещения и коммунальных услугПисьмо Минстроя от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 (вопрос 8).

Если вы не в курсе, какой способ формирования фонда капремонта выбран в вашем доме, узнайте в управляющей компании, ТСЖ или ЖК.

Как учитывать взнос на капремонт общего имущества при налогообложении

Если вы применяете общий режим

В НК особых указаний на этот счет нет. Но очевидно, что взносы на капремонт общего имущества — такие же обязательные платежи, как и коммуналка. Поэтому для организации это экономически обоснованные и документально подтвержденные расходып. 1 ст. 252 НК РФ, с чем согласен и МинфинПисьмо Минфина от 16.02.2015 № 03-03-06/4/6840. Их можно учесть, например, как материальныеподп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ или как прочие производственные расходыподп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Либо как внереализационные расходыподп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ, если речь идет о квартире, используемой для проживания сотрудников.

Зависит ли возможность учета взносов на капремонт в налоговых расходах от того, куда они перечисляются — на счет регионального оператора или на спецсчет? Дело в том, что в ЖК РФ закреплено, что собственники помещений сохраняют за собой права на перечисленные на спецсчет суммы взносов, хотя и не могут ими пользоватьсяч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ. А при продаже помещения право на соответствующую долю взносов переходит к новому собственникуч. 6 ст. 36.1 ЖК РФ. Не будет ли особый статус взносов на спецсчете препятствием для учета их в налоговых расходах? Специалист ФНС считает, что нет.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

НОВОСЕЛОВ Константин Викторович

Государственный советник РФ 2 класса, к. э. н.

“Поскольку обязанность уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД установлена закономч. 1 ст. 169 ЖК РФ, расходы собственника помещения по ее исполнению можно признать обоснованными при условии их документального подтверждения, к примеру, счетом-квитанцией от регионального оператора.

Следовательно, собственник вправе учесть их в составе расходов, уменьшающих прибыль для целей налогообложения.

При этом не имеет значения, куда перечисляются взносы — на специальный счет или на счет регионального оператора. Ведь собственники помещений вправе выбрать любой из способов формирования фонда капитального ремонтач. 3 ст. 170 ЖК РФ”.

Если будет принято решение об изъятии земельного участка, на котором стоит ваш дом, для государственных или муниципальных нужд, то средства, перечисленные на капремонт общего имущества, вам вернутч. 2 ст. 169, ст. 184 ЖК РФ. Полученные суммы нужно будет включить в состав внереализационных доходов.

Если вы применяете УСНО с объектом «доходы минус расходы»

С упрощенцами ситуация сложнее, ведь они могут учитывать только те расходы, которые прямо названы в перечнеп. 2 ст. 346.17 НК РФ.

На наш взгляд, взносы на капремонт общего имущества МКД при применении УСНО можно учесть как материальные расходыподп. 5, 6 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Ведь структурно это все равно часть платы собственника за жилое помещение и коммунальные услугич. 2 ст. 154 ЖК РФ. Просто в результате реформы жилищного законодательства взнос на капремонт выделен из общей суммы таких расходов и собирается отдельно.

Кстати, ранее Минфин признавал возможность учета платы за содержание и техническое обслуживание общего имущества в качестве материальных расходов упрощенцаПисьмо Минфина от 30.04.2013 № 03-11-11/15225. Однако специалист Минфина, к которому мы обратились за разъяснением, считает, что такой подход здесь неприменим.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

КОСОЛАПОВ Александр Ильич

Начальник отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

“Налогоплательщик, применяющий УСНО, не вправе учитывать взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД как материальные расходы. В Письме Минфина от 30.04.2013 № 03-11-11/15225 речь идет о расходах на текущее содержание общего имущества, а не на капремонт”.

Следовательно, учет таких взносов в качестве материальных расходов может привести к спору с налоговым органом. Конечно, если налоговики обнаружат это при выездной проверке. Отметим, что если вам будут присылать не отдельный счет-квитанцию, а общий счет на оплату коммуналки с отдельной строкой по взносам на капремонт, то шансы, что проверяющие вообще обратят на это внимание, очень невелики.

Какие еще варианты? Упрощенцам разрешено учитывать затраты на капремонтподп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако учесть взносы по этому основанию в момент их перечисления они не могут, поскольку ремонта как такового еще нетп. 2 ст. 346.17 НК РФ. И произойти он может еще не скоро — программы разрабатываются на несколько лет.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“Включить перечисленные взносы в расходы по подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ упрощенец сможет только при наличии документов, подтверждающих использование этих средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома”.

КОСОЛАПОВ Александр Ильич
Минфин России

Получить копию акта выполненных работ у управляющей компании можно. Однако следует понимать, что оплатят конкретные виды работ из общей суммы взносов. Поэтому налогоплательщик сможет учесть не все свои расходы, а только их часть пропорционально доле в общей собственности. К примеру, вы за год перечислили на спецсчет взносов на капремонт на 21 000 руб., ваша доля в общем имуществе составляет 2,75%. В январе следующего года в доме отремонтировали крышу на 64 000 руб. Следовательно, вы вправе учесть в расходах лишь 1760 руб. (64 000 руб. х 2,75%).

Если же взносы собираются региональным оператором (с нескольких домов), то вычислить свою долю вы никак не сможете.

***

Разбираться с тем, насколько законно организации предъявляют к уплате взносы на капремонт общего имущества, должен руководитель или юрист. А дело бухгалтера — оплатить выставленный счет. Однако общие правила знать не помешает: при необходимости сможете просветить шефа. Тем более уже есть случаи, когда такие взносы требуют с организаций и ИП в нарушение установленного порядкаПостановление АС МО от 02.12.2014 № А40-7910/14.