Кто и когда купит казенную недвижимость без НДС | Журнал «Главная книга» | № 3 за 2011 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 28 января 2011 г.

Содержание журнала № 3 за 2011 г.
Л.А. Елина, экономист-бухгалтер

Кто и когда купит казенную недвижимость без НДС

Комментарий к изменениям, освобождающим от НДС выкуп государственной и муниципальной недвижимости малыми и средними предприятиями и предпринимателями

Некоторые арендаторы государственной (муниципальной) недвижимости после 1 апреля смогут выкупить ее без перечисления НДС в бюджет в качестве налогового агентап. 3 ст. 161 НК РФ; п. 2 ст. 1 Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ. Посмотрим, каких организаций и предпринимателей коснутся эти изменения и насколько они им выгодны.

Условия, при которых выкуп казенной недвижимости не будет объектом по НДС

Чтобы реализация государственной (муниципальной) недвижимости, которую вы арендуете, не облагалась НДС, должны соблюдаться такие условияподп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ (в ред. Федерального закона от 28.12.2010 № 395-ФЗ):

  • ваша организация (или вы как предприниматель) должна быть субъектом малого или среднего предпринимательства;
  • предметом сделки должна быть недвижимость, не закрепленная за государственными или муниципальными предприятиями, учреждениями и входящая в государственную казну РФ, казну субъекта РФ или муниципального образования (далее — казенная недвижимость);
  • договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен с вами в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества... субъектами малого и среднего предпринимательства...»;
  • переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован не ранее 1 апреля 2011 г.ст. 39 НК РФ, ст. 146 НК РФ; ст. 131 ГК РФ

Как сейчас платят НДС при выкупе казенной недвижимости

Необходимость перечисления в бюджет НДС при покупке недвижимости, входящей в состав казнып. 3 ст. 161 НК РФ, введена с 2009 г. Только выкуп земельных участков не облагается НДСподп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Поэтому если сейчас вы выкупите недвижимость (кроме земельного участка), то вам по-прежнему надо будет исполнять обязанности налогового агентаст. 24 НК РФ, п. 3 ст. 161 НК РФ:

  • расчетным методом определить сумму НДС;
  • удержать ее из выплачиваемых продавцу доходов;
  • уплатить в бюджет;
  • выписать самим счет-фактуру от имени продавцаабз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ.

Преимущества старого, пока еще действующего, порядка в том, что этот входной НДС плательщики налога (те, кто применяет общую систему налогообложения) могут принять к вычетуп. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

То есть таким организациям и предпринимателям может оказаться выгоднее ускорить сделку. Поскольку при покупке казенной недвижимости до 1 апреля 2011 г. они смогут из ее цены по договору вычленить НДС и принять его к вычету, тем самым фактически уменьшив для себя расходы на покупку.

Ну а существенный минус старого порядка в том, что иногда в договорах о выкупе казенного имущества указывают, что цена не включает в себя НДС. И органы власти требуют (и, в общем-то, они правы), чтобы покупатель перечислил им всю сумму полностью — без всяких налоговых изъятий.

Минфин, конечно, разъяснял, что поскольку в таких договорах указывается рыночная цена выкупаемого имущества, то она уже включает в себя НДСст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; Письмо Минфина России от 19.10.2009 № 03-07-15/147.

Однако если в договоре и отчете оценщика указано, что цена не включает в себя НДС, то даже суд может посчитать, что покупатель должен заплатить в бюджет НДС из собственных средств (сверх цены договора). А продавцу покупатель должен перечислить всю сумму, указанную в договореПостановление ФАС СЗО от 26.11.2010 № А05-2419/2010. Правда, однажды организация выиграла спор — суд признал недействительным распоряжение местной администрации о приватизации недвижимости в части указания его рыночной стоимости без ссылки на то, что в нее включен НДСПостановление ФАС ВСО от 22.11.2010 № А33-4791/2010.

Неплательщикам НДС старый порядок — лишние хлопоты. К примеру, организации и предприниматели, применяющие упрощенку или находящиеся на ЕНВД, перечислить в бюджет налог должны, а вот к вычету его принять они не могутп. 3 ст. 161, п. 2 ст. 346.11, п. 5 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ. НДС им нужно учесть в стоимости приобретенного имуществаподп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ.

Причем за неудержание и неперечисление агентского НДС налоговая может оштрафоватьст. 123 НК РФ.

Правда, плательщикам ЕНВД старый порядок может быть выгоден при дальнейшей перепродаже выкупленного имущества. Ведь, по мнению контролирующих органов (с которым можно, конечно, спорить, но сейчас не об этом), продажа недвижимости не относится к деятельности, облагаемой ЕНВДп. 2 ст. 346.26 НК РФ. А значит, во избежание споров вмененщик должен начислить и заплатить НДС при продаже недвижимостиПисьма Минфина России от 02.04.2010 № 03-11-06/3/50, от 12.02.2008 № 03-11-04/3/59. Но если имущество было учтено вместе с входным НДС, то при его продаже в налоговую базу по НДС надо включить не всю продажную цену (без НДС), а только разницу между ценой реализуемой недвижимости (с учетом НДС) и остаточной стоимостью этого имущества с учетом переоценокп. 3 ст. 154 НК РФ.

Плюсы и минусы нового порядка «безНДСного» выкупа казенной недвижимости

Как вы, наверное, уже поняли, плюсы нового порядка — зеркальное отражение недостатков старого порядка. Освобождение сделки по выкупу государственной и муниципальной недвижимости от НДС снимает споры с властями (местными или более высокого уровня) по поводу цены договора. Поскольку НДС расчетным путем вычленять уже будет не нужно, вам надо будет просто перечислить продавцу сумму, указанную в договоре.

И не будет никаких счетов-фактур, а также претензий налоговой к вам по поводу «агентского» НДС. Это особенно удобно неплательщикам НДС (применяющим упрощенку, платящим ЕНВД и т. д.).

Новый порядок может привести к увеличению расходов тех, кто применяет общую систему налогообложения. Ведь оценщики должны определять цену недвижимости по данным рынка. А рыночная цена должна включать в себя НДС. Да вот только этот НДС не будет выделен и к вычету вы его не сможете принять.

Не изменились правила уплаты НДС при выкупе госимущества, у которого есть балансодержатель

Учтите, что если вы выкупаете государственную (муниципальную) недвижимость, закрепленную за государственным (муниципальным) предприятием или учреждением, то обязанностей налогового агента у вас сейчас нетп. 3 ст. 161 НК РФ. Не будет их и после 1 апреля 2011 г. Причем независимо от того, относитесь ли вы к субъектам малого и среднего бизнеса или нет. В этих случаях НДС в бюджет заплатить должен продавец недвижимости. И он же должен выставить вам счет-фактуру.

***

Поправки сняли споры о том, должен ли в договорной цене быть НДС или нет. А значит, бухгалтерии хлопот будет меньше, не надо ломать голову: перечисляем продавцу полную сумму, указанную в договоре, — и все. И с этой точки зрения можно порадоваться поправкам.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.69%
декабрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.75%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Вы рассчитываете налоговую амортизацию после модернизации ОС исходя из?
Увеличенной первоначальной стоимости и первоначального СПИ
Увеличенной первоначальной стоимости и оставшегося СПИ
Увеличенной остаточной стоимости и оставшегося СПИ
Стоимости модернизации и первоначального СПИ
Увеличенной первоначальной стоимости и нового СПИ
Мы никогда не модернизировали наши ОС
У нас нет ОС
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Годовой отчет Лапина.Экономика и ЖизньПодписка на ГК