Как обезопасить расходы на аренду недвижимости | Журнал «Главная книга» | № 3 за 2012 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 27 января 2012 г.

Содержание журнала № 3 за 2012 г.
П.А. Попов, экономист

Как обезопасить расходы на аренду недвижимости

У тех компаний, которые не имеют собственной недвижимости, арендные платежи могут составлять существенную долю всех расходов. Но при этом часто для ускорения процесса или просто из-за безалаберности руководства «арендные» документы (договор и акт приемки-передачи имущества) оформляются постфактум или не оформляются вообще. Арендодатель-то с удовольствием принимает плату. А вот для арендатора это существенные налоговые риски — при отсутствии документов или недочетах в них инспекторы в случае проверки просто снимут соответствующие расходы.

Давайте рассмотрим основные риски при аренде и «подстелим соломки», тем более что ее предостаточно.

Аренда есть, а договора нет

Многие компании начинают использовать арендуемые помещения еще до заключения договора аренды. У налоговиков в такой ситуации вполне ожидаемый подход — расходы в виде арендной платы учитывать для целей налогообложения нельзя. Ну и что прикажете делать?

Конечно, есть судебное решение, в котором суд счел допустимым учитывать расходы на аренду, даже если договор аренды отсутствует как таковой, — по его мнению, расходы на аренду можно подтвердить и платежными документамиПостановление ФАС СЗО от 11.12.2008 № А56-55188/2007. Добавим, что в такой спорной ситуации крайне желательно иметь еще и акт приемки-передачи объекта аренды. Хотя такой акт желательно иметь и во всех остальных случаях, даже когда с договором у вас все в порядкеПисьмо Минфина от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763.

Если же спорить с налоговиками вы не хотите, есть хороший способ обезопасить свои расходы на аренду. Вам нужно:

Мы добавим еще одно условие безопасного учета таких платежей — будет лучше, если вы будете накапливать арендные платежи и учтете их в расходах уже после подписания договора:

  • <или>в периоде заключения договораст. 54 НК РФ;
  • <или>путем подачи уточненки за прошлые периоды фактического пользования имуществом.

Договор не зарегистрирован

Регистрация в Росреестре обязательна, если договор аренды недвижимости заключен на срок 1 год и болееп. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Поэтому долгосрочный (от 1 года) договор до момента регистрации считается незаключеннымп. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53. И арендные платежи по нему учитывать для целей налогообложения, по мнению налоговиков, нельзяПисьма УФНС по г. Москве от 23.11.2009 № 16-15/122370; Минфина от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172.

Возможные действия в такой ситуации:

Если же ничего из перечисленного вы не сделаете, есть риск, что налоговики расходы снимут и за них нужно будет судиться. Хотя суды будут на вашей сторонесм., например, Постановление ФАС МО от 12.05.2009 № КА-А40/3764-09.

Договор есть, а объект еще не зарегистрирован

Бывает, что на строящийся или построенный объект недвижимости еще не получено свидетельство о регистрации права собственности, но его отдельные части (помещения) уже вовсю сдаются в аренду. Это крайне неприятная ситуация для арендаторов, так как Минфин полагает, чтоПисьмо Минфина от 13.05.2011 № 03-03-06/1/292:

  • объектом договора аренды недвижимости могут быть только законченные строительством объекты, на которые их владелец получил свидетельство о праве собственностистатьи 131, 219, 209, 608 ГК РФ;
  • расходы на аренду незарегистрированного объекта не подтверждены.

В такой ситуации в случае спора вам лучше ссылаться на более ранние, выгодные вам разъяснения ФНС и столичных налоговиковПисьма ФНС от 27.08.2010 № ШС-37-3/10187; УФНС по г. Москве от 05.05.2011 № 16-15/044319@ и судебную практикусм., например, Постановления ФАС МО от 02.02.2011 № КА-А40/15635-10, от 26.08.2011 № КА-А40/9333-11.

Договор истек, но вы еще не съехали

Возможны два варианта.

ВАРИАНТ 1. Вы и не собираетесь съезжать. То есть договор аренды у вас истек, но ни вы, ни арендодатель не собираетесь прекращать отношения (вас не выселяют, вы стабильно вносите арендную плату в согласованном размере). Тогда подтверждением ваших расходов служит прежний договор аренды. Ведь если ни одна из сторон не заявила обратного, то такой договор аренды автоматически считается возобновленным на неопределенный срок. Это прямо следует из ГК РФп. 2 ст. 621 ГК РФ, да и Минфин сам говорит об этом в своих разъясненияхсм., например, Письмо Минфина от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75. Или же можно продлить договор, что называется, «на бумаге» или вовсе заключить новый.

При этом имейте в виду, что вам может быть выгоден именно вариант возобновления старого договора. Ведь возобновленный договор не надо регистрировать в Росреестре, даже если он был долгосрочнымп. 2 ст. 621, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Кроме того, у вас могли быть неотделимые улучшения в арендованную недвижимость. Тогда есть основания после возобновления договора продолжить их амортизировать и далее. А вот если вы подпишете новый договор аренды, то налоговики сочтут начисление амортизации по неотделимым улучшениям незаконнымПисьмо Минфина от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689.

ВАРИАНТ 2. Вам просто нужно время на поиск нового объекта, переезд, а арендодатель пошел навстречу и не настаивает на немедленном возврате объекта. При этом и продлевать договор он тоже не намерен. Разъясняя похожую ситуацию, Минфин недавно заявил, что раз уже нет действующего договора, то нет и расходов на арендуПисьмо Минфина от 11.11.2011 № 03-03-06/1/738. Как тут лучше поступить, решайте сами.

СПОСОБ 1. Вы можете оставить все как есть и в случае спора привести такие аргументы. Во-первых, если у вас есть письмо от арендодателя, в котором он отказался возобновлять договор, но оговорил условия, на которых вы временно занимаете помещения, то можно утверждать, что у вас есть договор при отсутствии письменной формы — соглашение о цене. И суды в похожих ситуациях исходят из того, что если арендодатель принимает плату за фактическое пользование имуществом, то соглашение о цене пользования имуществом достигнутоПостановление Президиума ВАС от 06.09.2011 № 4905/11. А раз так, то ваш расход подтвержден.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Новые коды в платежках
КОРОНАВИРУС
ПОЛЕЗНОЕ
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
Пытались ли вы работать подпольно во время «президентских» каникул?
Конечно, все конкуренты так делают, иначе нам не выжить
Опросили клиентов – они не согласны тайно пользоваться нашими услугами
Нет, это опасно и для сотрудников, и для клиентуры
Нет, в нашем бизнесе это невозможно
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.33%
март 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

5.5%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
ФорумЮ-Софт
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Информации о мероприятиях в данный момент нет