Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ? | Журнал «Главная книга» | № 1 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 декабря 2013 г.

Содержание журнала № 1 за 2014 г.
Н.А. Мацепуро, юрист

Взяли у гражданина заем, а отдали дорогую недвижимость: что с НДФЛ?

Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Переданная недвижимость — отступное

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости — это не что иное, как предоставление отступногост. 409 ГК РФ.

Cоглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документовп. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 № 102.

Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размераст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:

  • <или>равна сумме этой задолженности;
  • <или>превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

Разница в стоимости — не доход

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае — потому что по бумагам нет экономической выгодыст. 41 НК РФ. А во втором — такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФп. 1 ст. 208 НК РФ. А по общему правилу доход физлица — это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФст. 41 НК РФ. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае — непредпринимательскийп. 4 ст. 105.3 НК РФ.

Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

  • при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимостиподп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ;
  • если будет обнаружено, что гражданин и организация — взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25%п. 2 ст. 105.1 НК РФ), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгодыподп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой ценеп. 3 ст. 212 НК РФ;
  • в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгодыпп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, — НДФЛ. А организации — НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в нихподп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации — обычная реализацияп. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ.

Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

***

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи — это его доход, облагаемый НДФЛподп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ.

Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налогапп. 1, 5 ст. 226 НК РФ. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларацииподп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Дивидендные вопросы
КОРОНАВИРУС
ПОЛЕЗНОЕ
Электронные трудовые книжки_семинар
ОПРОС
Как вы думаете, будет ли повторно введена массовая самоизоляция?
Да, по всей России
Да, но лишь в некоторых регионах
Нет
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
РеспектЮ-Софт
Содержание
Нужное