Хочу все знать: такая многогранная аренда | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2014 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 1 августа 2014 г.

Содержание журнала № 16 за 2014 г.
М.Г. Суховская, юрист

Хочу все знать: такая многогранная аренда

Проверочный тест для арендаторов недвижимости

Наверное, нет такого бухгалтера, который не сталкивался бы в своей работе с расходами на аренду недвижимости. На страницах мы часто обращаемся к этой теме. Так что предлагаем вам проверить, кто вы — доктор «арендных» наук или только кандидат. Тест будет одинаково любопытен как общережимникам, так и тем, кто применяет УСНО.

Правильные варианты ответов приведены cразу после вопросов.

Вопросы

1. В договоре аренды помещения отсутствует условие о размере арендной платы. Считается ли такой договор заключенным?

а) Да, считается. Стоимость аренды не является существенным условием договора.

б) Нет, не считается.

2. Арендная плата в договоре состоит из двух частей: фиксированной и переменной (в размере коммунальных услуг, потребленных арендатором). Какую сумму организация может учесть в расходах на аренду?

а) Всю сумму арендной платы — как фиксированную, так и переменную.

б) Только фиксированную часть арендной платы.

3. Надо ли для целей подтверждения расходов на аренду составлять акт приемки-передачи арендованного имущества или же вполне достаточно договора аренды и платежных документов?

а) Акт приемки-передачи объекта аренды составить нужно.

б) Такой акт составлять необязательно.

4. Договор аренды, заключенный на 2 года, не был зарегистрирован в органах Росреестра. В случае налоговой проверки будут ли у арендатора проблемы с признанием расходов на аренду и с вычетом НДС?

а) Никаких проблем не будет.

б) Надо быть готовым к претензиям налоговиков.

5. Фирма арендует нежилое помещение у своего учредителя-физлица. Надо ли начислять страховые взносы в ПФР и ФСС на выплачиваемый ему доход в виде арендной платы?

а) Нет, не надо.

б) Да, надо, ведь доход в виде платы за аренду включается в базу для исчисления страховых взносов, в том числе «на травматизм».

в) Надо начислить только пенсионные взносы.

6. В период действия предварительного договора аренды компания с согласия арендодателя произвела в арендуемом помещении неотделимые улучшения, в частности установила систему вентиляции. С какого момента она вправе начать амортизировать эти улучшения?

а) С месяца, следующего за месяцем, в котором были понесены расходы на капитальные работы.

б) С месяца, следующего за месяцем заключения основного договора аренды.

7. В арендуемом офисе организация-арендатор произвела капитальные работы в виде перепланировки помещения. Собственник помещений отказался дать согласие на созданные неотделимые улучшения. Вправе ли в этом случае арендатор учесть в «прибыльных» расходах стоимость этих улучшений?

а) Никаких проблем с признанием расходов у арендатора не возникнет.

б) Стоимость произведенных улучшений в расходах учесть нельзя.

8. Организация арендует офис у физлица, не являющегося предпринимателем. При уплате ему арендных платежей она удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ. Какую сумму организация вправе включить в расходы на аренду?

а) Всю сумму арендной платы, включая НДФЛ.

б) Только ту часть, которая была выплачена арендодателю.

9. Организация хочет внести наличными деньгами плату за арендуемый офис. Может ли она заплатить из своей наличной выручки или возвращенных в кассу неизрасходованных подотчетных сумм?

а) Да, может. Никаких ограничений на этот счет не установлено.

б) Нет, не может. На эти цели организация вправе потратить лишь деньги, снятые с расчетного счета и внесенные в кассу.

10. Фирма арендует помещение, находящееся в муниципальной собственности, и при уплате арендных платежей удерживает НДС в качестве налогового агента. Должна ли она продолжать удерживать налог, если сдаст арендуемое помещение в субаренду?

а) Нет, эта обязанность перейдет к субарендатору.

б) Должна.

Ответы

Воп­рос Правильный ответ Пояснение
1 б) Договор аренды помещения, в котором нет условия о размере арендной платы, считается незаключеннымп. 1 ст. 654 ГК РФ; Постановления ФАС СЗО от 06.09.2011 № А13-9725/2010; ФАС ЗСО от 20.02.2012 № А70-12462/2010. По такому договору не исключены придирки налоговиков в части признания расходов на аренду и применения вычетов по НДС
2 а) Вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая УСНО) может полностью учесть арендную плату в расходахподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011
3 а) Акт приемки-передачи арендованного имущества важно составить, так как только из него видно, передано ли имущество арендатору. Если не будет акта, налоговики могут посчитать, что арендная плата неправомерно учтена в расходах, а вычеты НДС незаконныПисьмо Минфина от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763
4 б) Если договор аренды долгосрочный (то есть заключен на срок от 1 года и более), его обязательно надо регистрировать в органе Росреестра. До регистрации такой договор считается незаключеннымп. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. В Минфине полагают, что расходы по незаключенным договорам аренды недвижимости не учитываются при налогообложении прибылиПисьмо Минфина от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18. Им вторят и налоговикиПисьмо УФНС по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/065620@. На этом же основании — нарушение правил регистрации договора аренды — они отказывают и в применении вычетов по НДС
5 а) Страховые взносы с выплачиваемого физлицу дохода в виде арендной платы не начисляютсяп. 1 ст. 258 НК РФ; Письма Минфина от 01.08.2011 № 03-03-06/1/435; УФНС по г. Москве от 11.10.2012 № 16-15/096958@
6 б) Позиция контролирующих органов такова: амортизировать неотделимые улучшения, произведенные арендатором по предварительному договору аренды, можно только с месяца, следующего за месяцем заключения основного договора арендыч. 3 ст. 7 Закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ; ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24.07.98 № 125-ФЗ
7 б) Налоговики давно считают, что стоимость неотделимых улучшений, созданных без согласия собственника, не учитывается в «прибыльных» расходах. Ведь в НК сказано, что арендатор может учесть через амортизацию только капвложения, согласованные с арендодателем, но не возмещаемые имп. 1 ст. 256, п. 5 ст. 270 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161. По тем же причинам несогласованные улучшения нельзя учесть в расходах и при УСНО
8 а) В расходы на аренду включается вся сумма арендной платы: и та часть, которая выплачена арендодателю, и НДФЛ с нееподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
При этом упрощенцы в Книге учета доходов и расходов пишут арендную плату одной суммой, а в графе 2 «дата и номер первичного документа» указывают реквизиты обеих платежек: и на перечисление НДФЛ, и на перечисление арендной платы
9 б) С 1 июня 2014 г. все наличные платежи по договорам аренды недвижимости должны производиться только из тех денег, которые были сняты с расчетного счета и внесены в кассу организациипп. 2, 4 Указания ЦБ от 07.10.2013 № 3073-У. Это ограничение касается не только арендной платы, но и любых платежей, вытекающих из договора аренды (к примеру, уплата арендодателю пеней за просрочку внесения арендной платы)
10 б) Плата за субаренду будет поступать арендатору, а тот по-прежнему будет перечислять арендную плату муниципалитету, исчисляя и удерживая с нее НДС как налоговый агентп. 3 ст. 161 НК РФ. В этом случае обязать субарендатора уплачивать НДС нельзяПисьмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436.
Напомним, что сдавать арендуемое имущество в субаренду можно только с согласия арендодателяп. 2 ст. 615 ГК РФ. Обычно условие о возможности или невозможности субаренды включают непосредственно в договор аренды
НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.69%
декабрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.75%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Вы рассчитываете налоговую амортизацию после модернизации ОС исходя из?
Увеличенной первоначальной стоимости и первоначального СПИ
Увеличенной первоначальной стоимости и оставшегося СПИ
Увеличенной остаточной стоимости и оставшегося СПИ
Стоимости модернизации и первоначального СПИ
Увеличенной первоначальной стоимости и нового СПИ
Мы никогда не модернизировали наши ОС
У нас нет ОС
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Годовой отчет Лапина.Экономика и ЖизньПодписка на ГК