БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 4 апреля 2014 г.

Содержание журнала № 8 за 2014 г.
Е.А. Шаронова, экономист

Будет ли доход у арендодателя, если арендатор улучшил незарегистрированную недвижимость

В гл. 25 НК РФ есть специальная норма: арендодатель при определении налоговой базы не учитывает доходы в виде капвложений «в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором...»подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Можно ли эту норму применить в случае, когда арендатор улучшает помещение арендодателя до ввода его в эксплуатацию и оформления права собственности на него? С этим вопросом пришлось разбираться ВАС.

Налоговики настаивают на уплате налогов

ВАС рассмотрел следующую ситуацию. ИФНС при выездной проверке арендодателя обнаружила, что до завершения строительства торгового центра и ввода его в эксплуатацию арендодатель заключал с будущими арендаторами предварительные договоры аренды. Причем эти договоры вступали в силу с момента их госрегистрации, которая, в свою очередь, производилась после регистрации права собственности арендодателя на построенный объект недвижимости.

По взаимному согласию сторон арендаторы за свой счет выполняли работы по отделке и дополнительному обустройству помещений, предоставляемых им в пользование. В частности, это: отделка пола и стен, монтаж перегородок, дверных блоков, витрин, противопожарных выходов, электромонтажные и инженерные работы (установка систем электроснабжения, освещения, водоснабжения, кондиционирования, вентиляции, охранной системы и системы противопожарной сигнализации).

Налоговики посчитали, что арендодатель должен был учесть стоимость этих работ в составе внереализационных доходов как безвозмездно полученных, поскольку результаты проведенных арендаторами работ не передавались арендодателю и он не возмещал арендаторам их затратып. 8 ст. 250 НК РФ. Кроме того, стоимость этих работ нужно было учесть при определении среднегодовой стоимости имущества для целей исчисления налога на имущество. Свое мнение контролеры обосновали так:

  • арендаторы выполнили работы, результатом которых, в частности, стали неотделимые улучшения, демонтаж которых приводит к невозможности эксплуатации торговых помещений без повторной их отделки. Причем значительная часть работ относится именно к общестроительным, которые необходимы для ввода торгового центра в эксплуатацию по строительным нормам и правилам. А вовсе не обусловлены спецификой деятельности каждого арендатора и необходимостью отделки в его фирменном стиле и в соответствии с его дизайнерскими решениями, как утверждал арендодатель. Так что эти работы были выполнены с выгодой для арендодателя как лица, заинтересованного в получении дохода от аренды;
  • поскольку работы выполнены до введения торгового центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на него, то именно арендодатель (а не арендаторы) должен учесть их стоимость в качестве капвложений в основное средство. Выполнение этих работ в период отсутствия арендных правоотношений до введения торгового центра в эксплуатацию и регистрации права собственности на него не позволяет расценить их в качестве капвложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. И как следствие, не позволяет применить положения НК о порядке учета капвложений в арендованное имущество в целях исчисления налога на прибыльподп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ. В частности, нельзя применить норму о невключении стоимости этих работ в доходы арендодателя.

И суды трех инстанций поддержали ИФНС.

ВАС считает, что налоги платить не с чего

Однако ВАС с позицией ИФНС и судов не согласился. И привел такую аргументациюПостановление Президиума ВАС от 08.10.2013 № 3589/13:

  • выполнение спорных работ арендаторами до ввода торгового центра в эксплуатацию обусловлено не стремлением предоставить их арендодателю безвозмездно, а их заинтересованностью в открытии магазинов одновременно с официальным открытием нового торгового центра для посетителей;
  • само по себе выполнение спорных работ до ввода торговых центров в эксплуатацию и регистрации права собственности арендодателя на эти объекты не может свидетельствовать о том, что:

— работы выполнены исключительно в интересах арендодателя;

— арендодатель получил результат этих работ безвозмездно и, как следствие, у него возник внереализационный доходп. 8 ст. 250 НК РФ;

  • содержащееся в соглашениях условие об утверждении арендодателем спорных работ предусмотрено в целях контроля соответствия работ правилам пожарной и технологической безопасности, правильности присоединения к электрическим и иным сетям. Но такое согласование не превращает арендодателя в заказчика. Это объясняется необходимостью учета его интересов как собственника объекта недвижимости, заинтересованного в сохранении принадлежащего ему имущества от конструктивных и иных повреждений, а также в соблюдении всеми арендаторами общей концепции функционирования торгового центра;
  • квалификация инспекцией спорных работ как выполненных безвозмездно для арендодателя означает также, что и арендаторы не вправе учесть расходы на отделку помещений при исчислении налога на прибыльп. 16 ст. 270 НК РФ;
  • все нормы НК о порядке учета капвложений в арендованное имущество в целях исчисления налога на прибыльподп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ подлежат применению и в том случае, когда работы выполняются в помещении, на которое у арендодателя еще не оформлено право собственности. При этом ВАС сослался на свои же разъяснения о том, чтопп. 10, 11 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73:

— будущий собственник недвижимости может заключить договор аренды этой недвижимости (договор аренды будущей вещи) и до регистрации прав собственности на нее. И этот договор не противоречит ст. 608 ГК РФ. При этом отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капстроительства, который является объектом аренды в момент передачи его арендатору, само по себе не влечет недействительности договора аренды;

— передавать объект аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонтных и отделочных работ также можно, поскольку это не противоречит положениям Градостроительного кодекса;

  • в целях налогообложения прибыли нельзя делать акцент на том, когда выполняются отделочные работы в предоставленных в возмездное пользование помещениях — до или после регистрации права собственности арендодателя на возводимый объект недвижимости. Иначе у арендодателей будут разные налоговые последствия. И тогда будет нарушен принцип экономической обоснованности налогообложения, чего быть не должноп. 3 ст. 3 НК РФ. Ведь к однородным с экономической точки зрения отношениям при отсутствии специальных указаний в налоговом законодательстве должны применяться единые налоговые последствия.

Так что у ИФНС не было оснований доначислять арендодателю налог на прибыль и налог на имущество только из-за того, что спорные работы выполнялись арендаторами до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и госрегистрации права собственности арендодателем на него.

***

Заметим, что принятое решение ВАС согласуется и с позицией Минфина, высказанной еще в 2011 г. Так, финансовое ведомство ничего не имеет против учета амортизации по неотделимым улучшениям, которые арендатор произвел по предварительному договору аренды. Просто амортизировать эти улучшения можно только с месяца, следующего за месяцем заключения основного договора арендыПисьма Минфина от 01.08.2011 № 03-03-06/1/435, от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442.

По вопросу уплаты налога на имущество с неотделимых улучшений у ВАС тоже позиция сформировалась. Так, еще в 2012 г. он решил, что плательщиком налога на имущество является арендатор до тех пор, пока онРешение ВАС от 27.01.2012 № 16291/11:

  • <или>не передаст неотделимые улучшения арендодателю;
  • <или>не получит от арендодателя компенсацию стоимости этих улучшений.
Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
СЗВ-ТД с июля
АКТУАЛЬНОЕ
ПОЛЕЗНОЕ
Отпуска 2021
ОПРОС
Будете ли вы получать субсидию на трудоустройство безработных?
Да, уже подали заявление
Да, уже приняли на работу тех, кого направил центр занятости
Нет, поскольку не удовлетворяем всем условиям программы
Нет, опасаемся, что придется возвращать субсидию
Нет, у нас нет вакансий
А что это за субсидия?
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

5.5%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Реклама новостной рассылкиЮ-Софт
Содержание
Нужное