Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя | Журнал «Главная книга» | № 4 за 2015 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 6 февраля 2015 г.

Содержание журнала № 4 за 2015 г.
Ю.В. Капанина, аттестованный налоговый консультант

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Организация арендовала имущество и сдавала его в субаренду. А через какое-то время обнаружила, что по условиям договора она не имела права это делать. В договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором. Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может оформить акт проверки. Как правило, этот документ составляется комиссией из представителей компании-арендодателя при участии арендатора. При этом представителю арендатора необходимо поставить в акте свою подпись. В случае его отказа подписать акт проверки арендодателю следует зафиксировать в акте этот факт. На основании акта проверки арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение (уведомление)ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ с требованием:

  • <или>в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество;
  • <или>выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Если арендатор выполнит требования, то на этом последствия для него могут и закончиться. Но если мирным способом урегулировать вопрос не удастся, спор может быть передан на рассмотрение суда. Какой иск предъявит арендодатель в суд, зависит от того, хочет ли он прекратить договорные отношения с нерадивым арендатором вообще или же ему достаточно выселить субарендатора.

ВАРИАНТ 1. Арендодатель намерен прекратить договорные отношения с арендатором

Тогда арендодатель может:

  • обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды на основании того, что арендатор существенно нарушил условия этого договорап. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ.

Если в договоре аренды сразу предусмотреть такое основание для одностороннего отказа от договора, как нарушение арендатором того или иного условия договора (в нашем случае — нарушение запрета на сдачу в субаренду), то арендодатель может отказаться от исполнения договора аренды в любой момент без обращения в судп. 3 ст. 450, ст. 619 ГК РФ; п. 27 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателюстатьи 301, 303 ГК РФ. Арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращаетп. 4 ст. 453 ГК РФ;

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договоромп. 1 ст. 330 ГК РФ;
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателяп. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ.

Суды в основном требования арендодателей о расторжении договора аренды удовлетворяют, если соблюден досудебный порядок урегулирования спора, то есть направлено предупреждение (уведомление)Постановления ФАС ДВО от 06.03.2014 № Ф03-278/2014; ФАС УО от 27.06.2014 № Ф09-3668/14; ФАС ЦО от 22.10.2012 № А35-9341/2011.

Таким образом, невнимательность арендатора к условиям договора может обернуться для него значительными материальными издержками и прочими неприятностями, связанными с досрочным возвратом имущества.

ВАРИАНТ 2. Арендодатель хочет выселить субарендатора

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендаторуп. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, пп. 2, 3 ст. 615 ГК РФ. Суд в этом вопросе поддерживает арендодателя и удовлетворяет его требования, а также обращает внимание на то, что субарендатор должен знать о необходимости получения согласия арендодателя и при заключении договора ему нужно проявлять осмотрительностьПостановление 18 ААС от 15.09.2014 № 18АП-9711/2014.

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имуществоп. 2 ст. 167 ГК РФ. При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществомПостановление ФАС МО от 08.07.2014 № Ф05-6553/2014.

Налоговые последствия

А теперь рассмотрим последствия несогласованной аренды, если ее выявили налоговики. Больше всех в описанной нами ситуации рискует субарендатор. На первый взгляд, нет ничего страшного в том, что он учитывает при налогообложении прибыли субарендные платежи. Ведь отсутствие согласия арендодателя является нарушением гражданского законодательства, а не налогового. Но налоговики на местах могут отказать субарендатору в признании налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательноп. 2 ст. 615 ГК РФ. В такой ситуации субарендатору, вероятнее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. Но есть судебное решение в пользу налогоплательщикаПостановление ФАС МО от 03.06.2013 № А40-68327/12-107-375; п. 11 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.

Претензии налоговиков к арендатору маловероятны: контролерам невыгодно считать сделку с субарендатором недействительной и уменьшать налогооблагаемые доходы арендатора.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают так. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю упущенную выгоду, то такие расходы рискованно учитывать при расчете налога на прибыльПисьмо Минфина от 04.07.2013 № 03-03-10/25645. А суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходыподп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.

Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доходып. 3 ст. 250 НК РФ. А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по арендеподп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

***

Общие положения аренды применимы и к лизингуст. 625 ГК РФ. Для передачи предмета лизинга в сублизинг нужно письменное согласие лизингодателяп. 2 ст. 8 Закона от 29.10.98 № 164-ФЗ. А без него лизингодатель может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытковп. 3 ст. 615 ГК РФ.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.5%
ноябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Уплачиваете ли вы налог на имущество с движимых ОС?
Нет, в нашем регионе есть льгота
Нет, у нас только ОС из 1 и 2 амортизационных групп
Нет, наши движимые ОС уже самортизированы
Да, у нас в регионе движимое имущество не льготируется
Да, но только по ОС, приобретенным до 2013 года
Да, наши ОС получены от взаимозависимого лица
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ