НДФЛ при продаже имущества: не заплатите лишнего | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2016 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 29 июля 2016 г.

Содержание журнала № 16 за 2016 г.
А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

НДФЛ при продаже имущества: не заплатите лишнего

Значительная часть вопросов по имущественным вычетам при продаже недвижимости связана с порядком исчисления срока нахождения имущества в собственности гражданина. Ведь если квартира или дом находились в вашей собственности 3 года и более (для имущества, приобретенного до 01.01.2016), то при их продаже не нужно ни подавать декларацию, ни платить НДФЛп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ (далее — Закон № 382-ФЗ). А если менее 3 лет — то декларация подается обязательно, но при этом вы можете заявить вычет, либо в фиксированном размере — 1 млн руб., либо в сумме фактических расходов на приобретение проданной недвижимостиподп. 1, 2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Ничего сложного здесь нет, но, чтобы не попасть впросак и не заплатить НДФЛ там, где этого можно было избежать, нужно усвоить основные принципы «летосчисления».

Из долевой собственности в единоличную и обратно

Рассмотрим ситуации, возникающие при продаже квартир, доли в которых были приобретены в разное время, и отдельных долей в праве собственности на жилье.

СИТУАЦИЯ 1. В собственности была доля в квартире, вы получили в наследство или купили остальные доли и продали квартиру целиком.

В таком случае, по мнению Минфина, срок считается по первоначальной регистрации права собственностиПисьма Минфина от 14.04.2016 № 03-04-05/21566, от 21.03.2016 № 03-04-05/15492. Например, вы с 2010 г. владели долей в квартире в размере 2/3, в 2014 г. получили в наследство оставшуюся 1/3 доли, а в 2015 г. продали квартиру как единый объект недвижимости. Поскольку такая квартира, считая со дня первой регистрации права собственности, принадлежала вам 3 года и более, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ.

СИТУАЦИЯ 2. Квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Тогда и срок нахождения имущества считается по каждой доле отдельно, несмотря на то что в итоге квартира продается целиком одним собственником. Допустим, 1/3 доли в праве собственности на квартиру вы приобрели более 3 лет назад и 2/3 получили в наследство в прошлом году. Тогда при продаже квартиры в текущем году вам придется уплатить НДФЛ с доходов, полученных от продажи 2/3. Доходы от продажи доли в размере 1/3 облагаться НДФЛ, разумеется, не будут. По доходам же от продажи доли в размере 2/3 вы будете вправе заявить вычет в сумме 1 млн руб.подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936, от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621

Как уже отмечалось выше, альтернатива вычету в фиксированном размере — уменьшение доходов от продажи объекта недвижимости на расходы по его приобретениюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Но таких расходов не будет, если вы получили квартиру или доли в ней по наследству либо в подарок.

СИТУАЦИЯ 3. Отдельные доли в квартире, одна из которых была в собственности 3 года, а другая — менее 3 лет, продаются одному покупателю. Срок нахождения имущества в собственности также считается отдельно по каждой доле. Сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально размеру долиПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. Например, если доход от продажи долей в размере 1/4 и 2/4, которые были в собственности соответственно 3 года и менее 3 лет, по договору составил 2,7 млн руб., то облагаться НДФЛ будет доход в сумме 1,8 млн руб., то есть пропорциональный доле в размере 2/4. В отношении этого дохода вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. или в сумме фактических расходов на приобретение имуществаПисьмо УФНС по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049629.

СИТУАЦИЯ 4. Переоформили долю в квартире, в которой жили испокон веков, на кого-то из близких, а потом пришлось продать жилье. К сожалению, в этом случае граждане очень часто, сами того не подозревая, создают себе проблему. А бывает, что такая ситуация складывается при рождении еще одного ребенка в семье, пользующейся ипотекой. Материнский капитал направляется на погашение ипотечного кредита, в силу чего возникает обязанность «поделиться» жильем с новым членом семьич. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. И на момент продажи квартиры ребенок может владеть недвижимостью менее 3 лет. Никакие семейные отношения здесь роли не играют. Родители, владеющие своими долями 3 года и более, от уплаты налога с доходов от их продажи будут освобождены, а вот с доходов от продажи доли ребенка придется заплатить НДФЛПисьма Минфина от 14.03.2013 № 03-04-05/7-226, от 04.12.2012 № 03-04-05/7-1363; Апелляционное определение Тюменского облсуда от 21.03.2016 № 33а-1562/2016. Мало того, если квартира будет продана как единый объект, налоговики могут настаивать на том, что вычетом при продаже новоиспеченный собственник вправе воспользоваться только в части, пропорциональной принадлежащей ему доле в жилом помещении. Суды с этим подходом часто соглашаютсяПостановления Президиума ВС Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26; Президиума Нижегородского облсуда от 04.03.2015 № 44-г-12/15; Апелляционные определения Пермского краевого суда от 17.02.2016 № 33-2264/2016; Санкт-Петербургского горсуда от 28.09.2015 № 33а-16111/2015; Мурманского облсуда от 02.07.2014 № 33-1872-2014. Хотя можно побороться за вычет в полной сумме, без распределения.

Ведь, если верить ФНС, то для того, чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., нужно всего лишь оформить продажу своей доли отдельным договором. Такие разъяснения служба давала уже давноПисьмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@, а в прошлом году, в связи с многочисленными жалобами граждан, указала инспекторам на местах на необходимость их неукоснительного исполненияПисьмо ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. Однако даже если собственники квартиры заключили с единственным покупателем один договор, в котором каждый собственник выступает самостоятельным продавцом своей доли и цена определена отдельно для каждого продавца, то, по мнению судей Верховного суда РФ, имеет место продажа каждым продавцом своего индивидуального права собственности — доли в квартире. И каждый из продавцов может воспользоваться вычетом в размере 1 млн руб.Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867 Этот вердикт ФНС в составе Обзора судебной практики довела до территориальных налоговых органов для использования в работеПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@.

СОВЕТ

Чтобы каждому совладельцу получить вычет в размере 1 млн руб., им безопаснее всего заключить с покупателем отдельные договоры купли-продажи, в которых каждый собственник будет выступать самостоятельным продавцом своей доли. Поэтому, если квартира приобретается по долям у нескольких собственников и они настаивают на заключении отдельных договоров купли-продажи, волноваться не стоит. В Росреестре доли автоматически суммируют. Просто как документы — основания возникновения права собственности в ЕГРП будут прописаны все договоры купли-продажи.

Продали две квартиры за год? Это не значит, что вычет составит 2 млн руб.

И еще одно важное правило: имущественный вычет в фиксированном размере можно заявить только в отношении всех проданных в течение отчетного года объектов. То есть если вы, например, продали в 2016 г. две квартиры, которые были у вас в собственности менее 3 лет, то возможны следующие варианты.

ВАРИАНТ 1. Вы можете заявить вычет по двум объектам в размере 1 млн руб. в целом (а вовсе не 1 млн руб. по одной квартире + 1 млн руб. по другой, как иногда считают).

ВАРИАНТ 2. Вы можете заявить вычет в размере 1 млн руб. по одному объекту недвижимости, а доходы от продажи другого уменьшить на фактические расходы по его приобретениюподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Такое комбинирование прямо в НК РФ не прописано, но Минфин признает это допустимымПисьмо Минфина от 25.09.2013 № 03-04-05/39795.

Финансовое ведомство разрешило применить эту схему даже в ситуации, когда плательщик приобрел только дом, а затем приватизировал земельный участок под ним и продал оба объекта, заявив по участку вычет 1 млн руб.Письмо Минфина от 21.10.2013 № 03-04-05/44008 Однако известен спор, в котором налоговики пришли к выводу, что при подобных обстоятельствах гражданин вправе заявить либо фиксированный вычет, либо вычет в сумме расходов на приобретение жилья. И судьи поддержали проверяющихАпелляционное определение Липецкого облсуда от 17.03.2016 № 33-595/2016.

***

В сделках с недвижимостью важно продумывать и налоговые последствия при возможной ее продаже. Например, если вы по договоренности с родными собираетесь в ближайшем будущем продать квартиру, формально принадлежащую вам, то не стоит дарить доли в ней своим близким. Ведь тогда им придется уплачивать НДФЛ с доходов от продажи своей части. Лучше потом поделиться с ними доходами от сделки.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2019 г.

2018 г.

2017 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ОПРОС
Вам уже приходилось сталкиваться в работе с электронными больничными листами?
А что, такие есть? Не слышали...
Что-то слышали, но ни разу не сталкивались
Да, мы уже оплачивали такие больничные
Работники приносили такие листки, но мы просили их принести больничные на бумаге
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.19%
июнь 2019 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%
ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКФорум
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
24.05.2019

РЕЙТИНГ ПРОФЕССИОНАЛЫ МСФО 2019, Компания "Prof-Arena"

Подтвердите демодоступ и вам откроются:

Свежий номер журнала «Главная книга»

Весь архив статей и семинаров с 2011 по 2019 год

Более 1200 бухгалтерских консультаций

Подтвердить демодоступ