Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть? | Журнал «Главная книга» | № 16 за 2016 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 29 июля 2016 г.

Содержание журнала № 16 за 2016 г.
М.А. Кокурина, юрист

Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть?

Случается, что граждане самовольно делают перепланировку своего жилья. Допустим, переносят несколько дверных проемов, разбирают мешающий простенок, объединяют кухню с балконом. И не согласовывают это в местном департаменте архитектуры или в жилинспекции.

А вот потом продажа квартиры может стопориться из-за отсутствия согласования. Или «внимательным» соседям увеличившаяся кухня покоя не дает и они грозятся вызвать «кого надо», чтобы нарушителя оштрафовали и заставили вернуть балкон в исходное состояниеч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ.

Как оставить уже полюбившуюся и удобную для вас перепланировку? Об этом мы и расскажем в статье.

Какими способами можно оставить все как есть

Узаконить преобразования в вашей квартире можноч. 2, 7 ст. 5, п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; Письмо Росреестра от 17.04.2015 № 10-0861-ВГ:

Административная процедура

Этот процесс будет почти полностью похож на согласование перепланировки, которую вы еще не сделали, а только задумали. Надо подать те же документы в орган местного самоуправления, согласовывающий перепланировкич. 2 ст. 26 ЖК РФ. Об этом мы подробно рассказывали в , 2016, № 15, с. 74. Только форма заявления может быть предусмотрена другая — просить в нем надо будет о «сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии»приложение 2 к Положению, утв. Решением Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 № 245/33; приложение 4 к Положению, утв. Постановлением Администрации города Рязани от 29.01.2010 № 335.

Но есть одно важное отличие. В большинстве регионов при согласовании уже проведенной перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работп. 2 разд. 2 Регламента, утв. Постановлением Администрации Асбестовского городского округа от 04.10.2011 № 378-ПА; п. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП; Постановления администраций муниципальных образований Касимовского муниципального района Рязанской области от 15.01.2016 № 17; Сараевского городского поселения Сараевского муниципального района Рязанской области от 26.06.2015 № 165; п. 3 раздела 2 Положения, утв. Постановлением Администрации г. Орла от 03.10.2011 № 3079.

Причем, например, в Москве:

  • <если>перепланировка не затронула несущие конструкции, такое заключение может быть сделано в любой проектной компании, имеющей допуски СРО. Например, если вы расширили санузел за счет коридора с установкой сантехники на присоединяемую площадь, установили дополнительное сантехническое оборудование, устроили дополнительные санузлы, изменили конструкцию полов;
  • <если>перепланировка коснулась капитальных конструкций, техническое заключение обязательно придется делать у автора проекта домап. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Допустим, вы сделали проемы в несущих стенах, демонтировали части несущих стен, объединили квартиры, в том числе устроили проемы в перекрытиях. Тогда, к примеру, в Москве за техническим заключением вам придется обращаться в институты, которые создавали проекты очень большого количества типовых жилых домов в столице. Это, в частности, МНИИТЭП, Моспроект или ЦНИИЭП жилища. В таких институтах заключение может стоить дороже, чем в частных проектных фирмах.

Таким образом, процедура согласования уже проведенной перепланировки может получиться более длительной по времени и более затратной по деньгам, чем согласование планируемой перестройки в квартире.

Судебная процедура

Возможны два варианта судебного признания перепланировки.

ВАРИАНТ 1. Обращение в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Такое заявление можно подать в районный суд по вашему месту жительствач. 4 ст. 29 ЖК РФ; ст. 131 ГПК РФ в любое время, когда вы захотите узаконить свою перепланировкуАпелляционные определения Саратовского облсуда от 26.01.2016 № 33-150; ВС Республики Татарстан от 07.12.2015 № 33-16308/2015. Например, после того как местный орган власти выдал вам предписание вернуть все на месточ. 3 ст. 29 ЖК РФ.

ВАРИАНТ 2. Обращение в суд с административным исковым заявлением.

С таким заявлением вы можете обратиться в суд после отказа местного органа власти сохранить ваши жилищные преобразования. Оспаривая такое решение, в административном заявлении нужно требоватьАпелляционное определение ВС Республики Карелия от 29.02.2016 № 33а-768/2016:

  • признать незаконным решение об отказе в сохранении жилья в переустроенном и (или) перепланированном виде;
  • обязать местный орган власти согласовать проведенную перепланировку.

На такое оспаривание у вас есть 3 месяца со дня получения вами отказного решенияч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Кстати, в порядке административного судопроизводства вы можете оспорить решение об отказе в согласовании перепланировки, которую вы собираетесь провести. То есть когда самовольно вы еще ничего не сделали, подали документы на согласование, а местный орган власти принял решение об отказе в согласовании перепланировкист. 27 ЖК РФ.

Составляем заявление в суд

Если вы считаете, что ваша перепланировка ничего не нарушает, то оплачивайте госпошлину 300 руб.подп. 3, 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и подавайте в суд:

  • <или>исковое заявление неимущественного характера — о сохранении жилого помещения в перепланированном виде;
  • <или>административное исковое заявление — о признании недействительным решения местного органа власти об отказе в сохранении жилого помещения в перепланированном виде.

Приведем пример административного искового заявления при оспаривании отказа в согласовании проведенной перепланировки.

В Промышленный районный суд г. Самары
Административный истец:Стороны нужно назвать «истец» и «ответчик»
Колодцев Дмитрий Владимирович
443017, г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10,
телефон: 8 (846) 261-15-56,
адрес электронной почты: kolodec@mail.ru
Административный ответчик:Стороны нужно назвать «истец» и «ответчик»
Департамент строительства и архитектуры
городского округа Самара
443100, г. Самара, ул. Галактионовская, д. 132,
телефон: 8 (846) 242-08-47,
адрес электронной почты: dgs@samadm.ru

Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки и переустройства жилого помещенияЕсли вы будете сразу согласовывать перепланировку через суд, а не оспаривать отказ местных властей, то заявление будет называться «О сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно»

Административный истец на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 23 ноября 2009 г. № 16АМ457346, выданного Волжским отделом Регистрационной палаты г. Самары, является собственником изолированного жилого помещения — 1-ком­натной квартиры общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенной по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10 (далее — квартира).

С июня по август 2015 г. в квартире проведены перепланировка и переустройство, а именно выполнены следующие работы:
— демонтирован неиспользуемый кирпичный дымоход;
— санузел в квартире расширен за счет площади под демонтированным дымоходом. Санузел оборудован ванной и унитазом на старом месте, установлена раковина. Внутриквартирные сети присоединены к внутридомовым стоякам на старом месте. Новые перегородки санузла представляют собой облегченную конструкцию из гипсокартона на металлическом каркасе.

Согласно техническому заключению ООО «Амфилада» (свидетельство СРО о допуске к проектным работам от 19.07.2012 № 9767) проведенные перепланировка и переустройство:
— выполнены без нарушения требований строительных норм и правил («СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», «СП 20.13330.2011. Свод правил. Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»);
— не затрагивают несущие элементы строительных конструкций, не нарушают их несущую способность и надежность;
— не создают угрозу жизни и здоровью проживающих.

19 января 2016 г. административным истцом на согласование в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее — административный ответчик) было подано Заявление о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

24 февраля 2016 г. административным ответчиком было принято Решение № 36н об отказе в согласовании перепланировки и переустройства квартиры (далее — Решение).

Административный истец считает Решение незаконным, поскольку оно противоречит ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перепланировка выполнена с соблюдением установленных норм и правил. Права и законные интересы третьих лиц в результате выполненной перепланировки не нарушены. Согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома не требуется, поскольку раковина была присоединена к существующему стояку водоснабжения, что не является присоединением общего имущества в смысле ст. 36 ЖК РФ.

Кроме того, в результате перепланировки и переустройства было улучшено качество жилого помещения.

Существует судебная практика, подтверждающая возможность согласования перепланировки при указанных обстоятельствах (Апелляционные определения Алтайского краевого суда от 14.07.2015 № 33-6587/15, Самарского облсуда от 15.03.2016 № 33-2825/2016).

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 25, 26, ч. 3 ст. 27 Жилищного кодекса РФ, статьями 218—220 Кодекса административного судопроизводства РФ,

прошу:

1. Признать незаконным и отменить Решение административного ответчика от 24 февраля 2016 г. № 36н об отказе в согласовании переустройства и перепланировки изолированного жилого помещения — 1-ком­натной квартиры общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенной по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10.

2. Обязать административного ответчика выдать административному истцу решение о согласовании перепланировки и переустройства указанного жилого помещения на основании Заявления от 19 января 2016 г.

В заявлении о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии просительную часть нужно изложить так:
«На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
прошу:
Сохранить самовольно переустроенное и перепланированное изолированное жилое помещение — 1-ком­натную квартиру общей площадью 33,6 кв. м в многоквартирном доме, расположенную по адресу: г. Самара, Новороссийский переулок, д. 10, — в переустроенном и перепланированном состоянии»

Приложения:

1. Копия Заявления о согласовании самовольно произведенных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, поданного административному ответчику.
2. Копия Решения от 24 февраля 2016 г. № 36н об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.
3. Копия Свидетельства о государственной регистрации права от 23 ноября 2009 г. № 16АМ457346.
4. Копия проекта переустройства и перепланировки жилого помещения.
5. Копия технического заключения ООО «Амфилада».
6. Копия технического паспорта переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения.
7. Платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Административный истец
Д.В. Колодцев

25 апреля 2016 г.

В течение месяца суд должен рассмотреть ваше административное исковое заявлениеч. 1 ст. 226 КАС РФ.

Если решение будет в вашу пользу, то дождитесь его вступления в силу (месяц со дня принятия решения суда в окончательной формеч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ) и обратитесь за решением о согласовании вашей перепланировки в местный орган власти. Представьте его в БТИ. Там внесут изменения в кадастровый паспорт вашей квартиры, с которым вы отправитесь в территориальное отделение Росреестра для уточнения сведений об объекте недвижимого имуществаабз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

***

Процедура согласования уже сотворенной перепланировки непростая, а ее итог непредсказуем.

Поэтому лучше получать разрешение на перестройку до того, как вы ее сделаете. Причем сразу обсуждать свои задумки с проектными организациями: что можно переделать в квартире, а о чем лучше и не мечтать.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.5%
ноябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.75%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Уплачиваете ли вы налог на имущество с движимых ОС?
Нет, в нашем регионе есть льгота
Нет, у нас только ОС из 1 и 2 амортизационных групп
Нет, наши движимые ОС уже самортизированы
Да, у нас в регионе движимое имущество не льготируется
Да, но только по ОС, приобретенным до 2013 года
Да, наши ОС получены от взаимозависимого лица
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Зимний конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ