Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 11 сентября 2017 г.

Содержание журнала № 18 за 2017 г.
ОСН УСН
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) многоквартирного дома собирают с собственников квартир платежи за жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и прочее. Что из этого должно считаться налоговым доходом, а что — нет? Ответы на этот вопрос у налоговиков и самих ТСЖ часто разнятся.

Считаем выручку в ТСЖ

Тему статьи предложила Светлана Хснулова, бухгалтер компании ПЖК «Раздоры» (Московская обл.)

Позиция 1. Все поступления от собственников — целевые

ТСЖ многоквартирного дома (МКД) получает от собственников квартир и нежилых помещений деньги на оплату конкретных расходов:

коммунальных услуг;

услуг по содержанию помещений, находящихся в общей собственности;

на текущий и капитальный ремонт и т. д.

Средства, которые не были использованы в течение года, переходят на следующий и также должны быть использованы на цели, связанные с управлением МКД.

Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в интересах своих членов.

Из всего этого некоторые делают вывод, что никакого дохода у ТСЖ не может образоваться в принципе: все, что получено от собственников, является целевыми средствами и будет потрачено на нужды дома. Следовательно, нет у ТСЖ и выручки: как для целей расчета налога на прибыль, так и для целей расчета доходов при применении упрощенной системыч. 1 ст. 153, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ; п. 2 ст. 251 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016.

ТСЖ, придерживающиеся такого подхода, включают в налоговую выручку лишь платежи от сторонних лиц, к примеру плату за аренду помещений общего пользования, крыш и т. д. Соответственно, только с этих сумм они начисляют НДС в случае, если ТСЖ находится на общем режиме налогообложения.

Но многие ТСЖ перешли на упрощенку с объектом «доходы» (максимальная ставка — 6% от доходов). При таком подходе это представляется самым выгодным режимом: налог, даже упрощенный, платить вообще не нужно при отсутствии доходов.

Как видим, если придерживаться такой позиции, то у ТСЖ получается почти безналоговый вид деятельности.

Им остается платить лишь НДФЛ и страховые взносы с зарплаты бухгалтера и иных работников. Кстати, некоторые ТСЖ-упрощенцы раньше платили взносы по пониженным тарифам. Но сейчас взносы администрируют налоговики. И стали появляться сообщения от бухгалтеров о том, что если нет налогооблагаемых доходов от деятельности по управлению МКД, то инспекторы заставляют ТСЖ платить взносы по обычным тарифам.

Позиция 2. Почти все поступления — это выручка

Минфин давно выступал за это. Поступлениями, не включаемыми в выручку для целей расчета налога на прибыль, признаются лишь те, что прямо поименованы в Налоговом кодексест. 251 НК РФ:

средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома или общего имущества в МКДЗакон от 21.07.2007 № 185-ФЗ; ст. 36 ЖК РФ;

средства собственников на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД;

членские взносы, уплачиваемые ТСЖ как некоммерческой организации (не связанные с конкретными целевыми программами);

отчисления членов ТСЖ для формирования налогового резерва на проведение ремонта и капремонта общего имуществаст. 324 НК РФ; абз. 21 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина от 03.07.2017 № 03-11-11/41853.

Справка

Если ТСЖ выступает посредником между жильцами и организациями, оказывающими коммунальные услуги, то в налоговую базу должна включаться только сумма агентского вознаграждения ТСЖ. Но для этого нужно, чтобы ТСЖ заключило договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями уже в качестве агентаПисьма Минфина от 09.12.2016 № 03-03-07/73652, от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062. А это встречается редко.

При этом ТСЖ должны вести отдельный учет таких необлагаемых доходов. Все иные суммы, в том числе и поступления от собственников квартир и нежилых помещений, должны учитываться в качестве выручки:

как при расчете базы по налогу на прибыль;

так и при применении УСН.

В эти облагаемые поступления входят и платежи собственников помещений за содержание общего имущества и за коммунальные услуги. Ведь обязанность по внесению этих сумм связана не с членством в ТСЖ, а с владением и пользованием помещением в многоквартирном домеПисьмо Минфина от 05.10.2016 № 03-03-07/58028.

Организации, управляющие многоквартирными домами

При таком подходе ТСЖ может включить в налоговые расходы платежи ресурсоснабжающим организациям и своим подрядчикамПисьма Минфина от 21.04.2015 № 03-03-07/22593, от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062; ФНС от 14.08.2017 № СА-19-3/211@. Значит, если ТСЖ не берет «лишнего», то и налог на прибыль ей платить не придется.

С упрощенцами сложнееПисьмо Минфина от 27.01.2017 № 03-11-11/4260:

на «доходно-расходной» УСН придется начислять 1% минимального налога с выручки, включающей в себя практически все поступления от собственников. Как мы уже выяснили, не попадают под доходы отчисления на ремонт и собственно членские взносы;

на «доходной» упрощенке картина еще печальнее. Придется платить налог (6%, если его ставка не снижена в регионе) со всей суммы таких поступлений.

Как видим, привлекательность упрощенки для ТСЖ становится при таком подходе совсем неочевидной. А уж «доходная» УСН вообще нежелательной.

НДС с позиции проверяющих

Если ТСЖ применяет общий режим, то оно признается плательщиком НДС. Значит, выручка от реализации должна включаться в базу по НДС, и в то же время ТСЖ имеет право на вычет входного НДС, предъявленного контрагентами.

Но ТСЖ имеет право на специальную льготу (она действует по умолчанию, но от нее можно отказаться)п. 5 ст. 149 НК РФ. Так, от обложения НДС освобождается реализацияподп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 23.09.2015 № 03-07-15/54498:

коммунальных услуг — при условии их приобретения ТСЖ у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и водоотведение;

услуг по содержанию и ремонту общего имущества — при условии приобретения соответствующих работ/услуг ТСЖ у организаций и ИП, непосредственно выполняющих такие работы.

Внимание

Как и все остальные плательщики НДС, ТСЖ на общем режиме должны представлять декларацию по НДС в электронной форме.

Но даже при применении льготы у обычного ТСЖ могут возникнуть случаи, когда придется исчислять НДС и вести раздельный учетп. 4 ст. 170 НК РФ:

ТСЖ самостоятельно оказывает какие-либо услуги. К примеру, ТСЖ нанимает консьержа для поддержания порядка в подъезде и взимает за это отдельную плату. Она будет облагаться НДС. Так же как и арендная плата за использование крыш и другого общего имущества МКД;

плата за коммунальные услуги превышает их стоимость, по которой они приобретаются у ресурсоснабжающих организаций. Либо за содержание и ремонт общего имущества МКД товарищество получило от собственников больше денег, чем заплатило подрядчикам и иным исполнителям работ и услуг. В таком случае НДС надо заплатить с разницы, остающейся в распоряжении ТСЖПисьма Минфина от 08.06.2015 № 03-07-07/33108, от 19.03.2014 № 06-05-17/11844; Постановления АС ПО от 27.07.2016 № Ф06-10515/2016; АС ЦО от 26.01.2016 № Ф10-4513/2015.

Свежая судебная практика — за налоговиков

До недавнего времени не было единства среди судей, считать ли плату за коммунальные и иные услуги выручкой ТСЖ или нет.

Кто-то из судей придерживался позиции Минфина и наказывал товарищества за занижение выручки. К примеру, инспекция проверила ТСЖ, применявшее «доходно-расходную» упрощенку в одном году и общую систему налогообложения в двух последующих годах. Это ТСЖ не включало в налоговые доходы суммы за услуги по содержанию и текущему ремонту, поступившие от собственников, а также деньги за коммунальные услуги. Инспекция сочла это ошибкой, и суд Северо-Западного округа ее поддержалПостановление АС СЗО от 28.10.2016 № Ф07-8823/2016.

Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Некоторые судьи, напротив, не признавали деньги, поступившие от собственников квартир и нежилых помещений для оплаты коммунальных услуг, налоговыми доходами ТСЖсм., например, Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016; Решение АС Кемеровской области от 17.01.2017 № А27-20953/2016. Однако есть основания полагать, что таких решений будет все меньше и меньше. И нет гарантии, что в вышестоящем суде налоговикам не удастся добиться отмены такого решения.

Именно так, к примеру, и произошло у одного из московских ТСЖ. Суд первой инстанции решил, что деньги, полученные от членов товарищества — целевые платежи, которые не должны учитываться как налоговые доходы у упрощенцев и плательщиков налога на прибыль. Однако апелляционный суд с этим не согласилсяРешение АС МО от 24.03.2017 № А41-86032/16 (отменено Постановлением 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017).

Связано это, в частности, и с тем, что в начале 2017 г. Верховный суд поддержал проверяющих в деле, рассмотренном Северо-Западным округом, о котором мы говорили чуть вышеОпределение ВС от 24.01.2017 № 307-КГ16-5541. ВС отказал в пересмотре кассационной жалобы ТСЖ, которому предстояло уплатить налоги, доначисленные за 3 года с платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги. В итоге ТСЖ пришлось за 1 год доплатить налог на УСН, за 2 других — налоги по общему режиму.

Вот что отметил Верховный суд:

платежи за коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт, поступившие от собственников помещений в МКД, нельзя считать целевыми поступлениями в смысле ст. 251 НК РФ, поскольку товарищество являлось исполнителем указанных услуг;

налоговым законодательством не предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению им, а также других услуг/работ, выполняемых ТСЖ.

Статус товарищества как некоммерческой организации также не освобождает его от уплаты НДС.

Неудивительно, что это решение уже взято на вооружение судамиПостановления 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017; 13 ААС от 05.04.2017 № А42-9864/2014 (оставлено в силе Постановлением СЗО от 20.07.2017 № Ф07-5764/2017); Решение АС Республики Татарстан от 04.04.2017 № А65-30235/2016.

Вывод

Как видим, для ТСЖ безопаснее включить в выручку деньги, поступившие от собственников квартир за коммунальные услуги. В противном случае при проверке налоговики могут и доначислить налоги, и начислить пени, и оштрафовать.

А поскольку все это в конечном счете ляжет на плечи собственников помещений в доме, лучше навести порядок самим. Или, по крайней мере, не повторять своих ошибок в дальнейшем.

* * *

Жилищные кооперативы, членами которых являются собственники индивидуальных домов, рассчитывают налоги в очень похожем порядке.

Но у них нет льгот, предусмотренных исключительно для многоквартирных домов: все поступления на ремонт (если такие есть) должны учитываться в качестве выручки.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Налог на прибыль
Налог на прибыль

2024 г.

№ 6
Аренда авто без экипажа: 4 «расходных» вопроса арендатораВопросы по резервам при подготовке к годовой отчетностиПодводим «прибыльные» итоги 2023 года: заполнение декларации и учет затратРасчет о выплаченных иностранным организациям доходах: кое-что о заполнении раздела 4Учет дополнительной гарантии на приобретенное оборудование
№ 5
Какие виды долгов могут быть сомнительными для целей НКМожно ли учесть в расходах серую зарплатуНюансы заполнения расчета о выплаченных иностранцам доходах — в вопросах и ответахРезерв по сомнительным долгам физлиц: особенности созданияСделка РЕПО в налоговом учете покупателя
№ 4
Налоговый резерв на ремонт основных средствЧто считать расходами на благоустройство территории и как их учесть
№ 3
4 варианта передачи имущества от ИП в ООО
№ 2
В форму налогового расчета о выплаченных иностранцам доходах внесены измененияНалог на прибыль: изучаем нововведения 2024 года
№ 1
Инвентаризация в конце года: интересные вопросы

2023 г.

№ 24
Модернизация ОС: влияние на амортизацию в налоговом учетеНовогодняя проверка налоговых резервов
№ 23
«Сверхприбыльные» новости: утверждение декларации, разъяснения МинфинаНовые шины для машины — это запасыУтверждена новая форма расчета о выплаченных иностранцам доходах
№ 22
Когда оплата проезда вахтовиков учитывается в «прибыльных» расходахЛизинг: ваши новые вопросы — наши новые ответыНалоговый учет у лизингополучателя: внимание на выкупную стоимостьПравила выдачи спецодежды: новшества от Минтруда, бухучет и налоги
№ 21
Разукомплектация ОС: налоговый аспект
№ 20
«Прибыльный» учет доходов и расходов: готовимся к отчетности за 9 месяцевБухучет налога на сверхприбыль: оценочное обязательство — 2023Потратились на рекламу? Как учесть и оформить расходы
№ 19
Безнадежный долг без попыток взыскания: как ИФНС посмотрит на списание?Право заключения договора аренды земли: как учесть его оплатуСмена режима налогообложения без уведомления ИФНС
№ 18
Двойное налогообложение: правила игры поменялисьЗаработали сверхприбыль? Не забудьте поделиться с госбюджетомКак заполнить расчет о выплаченных иностранцам доходах с учетом поправок в НК
№ 17
ЕНС-нюансы при подаче «прибыльной» декларации к уменьшениюАО выкупает собственные акции: бухгалтерские и налоговые последствияКогда рекламные расходы не признают реальными: история одного судебного спораЛетние «прибыльные» новшества — 2023: разнообразные, но не для всехЦелевая субсидия из бюджета — включать ли в состав доходов?
№ 16
В целях налога на прибыль можно будет учитывать больше расходов на страховку
№ 15
5 вопросов по резерву сомнительных долгов и 1 — по просроченной дебиторкеВ каких случаях налоговые расходы на ремонт и аренду ОС отнести к прямымКак исполнить обязанности налогового агента при выплате доходов иностранной компанииКак участнику учесть налоговый доход (убыток) при ликвидации ООО или выходе из него
№ 14
Налоговое агентирование по прибыли: ответы на вопросыРешаем вместе «прибыльные» задачки по расчету налога за полугодиеЧто делать с «упрощенным» долгом после перехода на ОСН
№ 13
Выход иностранной компании из бизнеса: как исполнить обязанности налогового агентаКак уплатить налог на прибыль с доходов иностранного участника при изменении уставного капиталаПродажа бизнес-недвижимости дешевле кадастра — доначислят ли налогСформирует ли банковская гарантия для покупки ОС его первоначальную стоимость?
№ 12
Как учесть налоговый убыток от покупки акций при ликвидации эмитентаРасходы на гражданскую оборону учитываются в «прибыльной» базе
№ 11
Как платить в бюджет НДС и налог на прибыль в 2023 годуОтветы на ГСМ-вопросы про учет и оформление
№ 10
Представительские расходы: нюансы учета и оформления
№ 9
Брак в ОС или малоценке: налоговый аспект возврата поставщикуКак учесть и обосновать маркетинговые и другие «скользкие» расходыКогда ИФНС оспорит списание испорченных или потерянных ТМЦ: примеры судебных решенийРасходы на комфорт и красоту рабочего пространства: как учесть и обосновать
№ 8
Как НКО учитывать оказание платных образовательных услугКак заемщику учесть расходы на страхование и оценку предмета залога
№ 7
Вторичная цессия: как учесть повторную уступку долгаПереход права собственности на товар: как влияет на обязанности сторон и учетПовторная уступка: учетные нюансы при вторичной цессии по договору реализации
№ 6
Возврат денег за неиспользованный подарочный сертификат его владельцуНалог на прибыль: отчитываемся за 2022 год без требований и штрафов
№ 5
Особенности налогообложения цифровых финансовых активов
№ 3
Отрицательные курсовые разницы в учете 2022 года: внесение исправлений неизбежно?
№ 2
«Прибыльные» новшества — 2023. К чему готовиться?
№ 1
Ассорти новогодних вопросов: о налогах и не только

2022 г.

№ 24
Сложности перехода, или Меняем ОСН на УСН и наоборот
№ 23
Налоги с помощи мобилизованным: что изменилось и как все пересчитатьНалоговые последствия продажи ОС, купленного в период применения ЕСХНСписание кредиторки по полученному от российского учредителя займу
№ 22
Недопоставка товаров: корректируем доходы и расходы у поставщика
№ 21
5 вопросов о новых правилах налогового учета курсовых разницАлгоритм учета в 2022 году курсовых разниц по валютным требованиям и обязательствамОказали помощь мобилизованному работнику? Не забудьте про налоги!
№ 20
Готовимся к отчетной «прибыльной» кампании за 9 месяцев
№ 18
Апгрейд льгот для IT-компаний: налог на прибыль и страховые взносыДолжник пропал из ЕГРЮЛ: когда списать дебиторкуИзучаем новые «прибыльные» поправки на 2022 годОбновление «налоговых льгот» для производителей электронной продукции и ее разработчиков
№ 17
ИП-исполнитель закрылся, но продолжает работать — чем это чревато для контрагента?Налоговый учет операций с ОФЗ
№ 16
Ответы на «прибыльные» вопросы из первых рукРетроскидки покупателю от продавца: налоговый учет
№ 15
Уступили долг с убытком? Не исключено, что убыток придется обосновать
№ 14
«Обособленные» нюансы заполнения декларации и уплаты налога на прибыльКак в «прибыльных» целях пересчитать в рубли валюту, курс которой ЦБ не устанавливаетКак выбрать амортизационную группу для автомобиляОпределяем амортизационную группу для грузовика
№ 13
5 комплектов первички для подтверждения 5 видов налоговых расходовЗаказали кейтеринг? Как учесть траты на выездное обслуживаниеКак учесть «чайно-кофейные» расходыКонсервация ОС: ОТ документов и ДО учетных последствийРазъездной характер труда сотрудников: учет и документальное обоснование
№ 12
Расходная первичка поступила с опозданием — как отразить в учете операцию
№ 11
Когда расходы на страхование имущества можно учесть в «прибыльной» базе
№ 9
Антикризисные «прибыльные» поправки — 2022Как хранить кассовые чеки для подтверждения «прибыльных» расходовКурсовые разницы из-за переоценки: временный порядок налогового учетаЛьготы по прибыли для IТ-компаний: улучшения незначительные
№ 8
Итоги I квартала: заполняем декларацию по прибыли, учитываем расходы
№ 6
«Прибыльный» квест: готовимся к сдаче декларации за 2021 годОбъединение ОС в налоговом учете: возможно, но далеко не всегда выгодно
№ 4
Учет расходов на добровольное личное страхование и пенсионное обеспечение работников
№ 3
Получили или выдали заем: что с налогами?
№ 2
«Прибыльную» декларацию за 2021 год сдавайте по новой формеОплачиваете путевки работникам? Узнайте, что изменилось в их учете с 2022 года
№ 1
Налог на прибыль — что нового с 2022 года?
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 27 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
Нужное
Содержание