Считаем выручку в ТСЖ | Журнал «Главная книга» | № 18 за 2017 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Статьи Консультации Семинары Конференции
Календари Калькуляторы Формы Справочники Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 сентября 2017 г.

Содержание журнала № 18 за 2017 г.
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) многоквартирного дома собирают с собственников квартир платежи за жилищно-коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и прочее. Что из этого должно считаться налоговым доходом, а что — нет? Ответы на этот вопрос у налоговиков и самих ТСЖ часто разнятся.

Считаем выручку в ТСЖ

Тему статьи предложила Светлана Хснулова, бухгалтер компании ПЖК «Раздоры» (Московская обл.)

Позиция 1. Все поступления от собственников — целевые

ТСЖ многоквартирного дома (МКД) получает от собственников квартир и нежилых помещений деньги на оплату конкретных расходов:

коммунальных услуг;

услуг по содержанию помещений, находящихся в общей собственности;

на текущий и капитальный ремонт и т. д.

Средства, которые не были использованы в течение года, переходят на следующий и также должны быть использованы на цели, связанные с управлением МКД.

Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в интересах своих членов.

Из всего этого некоторые делают вывод, что никакого дохода у ТСЖ не может образоваться в принципе: все, что получено от собственников, является целевыми средствами и будет потрачено на нужды дома. Следовательно, нет у ТСЖ и выручки: как для целей расчета налога на прибыль, так и для целей расчета доходов при применении упрощенной системыч. 1 ст. 153, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ; п. 2 ст. 251 НК РФ; Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016.

ТСЖ, придерживающиеся такого подхода, включают в налоговую выручку лишь платежи от сторонних лиц, к примеру плату за аренду помещений общего пользования, крыш и т. д. Соответственно, только с этих сумм они начисляют НДС в случае, если ТСЖ находится на общем режиме налогообложения.

Но многие ТСЖ перешли на упрощенку с объектом «доходы» (максимальная ставка — 6% от доходов). При таком подходе это представляется самым выгодным режимом: налог, даже упрощенный, платить вообще не нужно при отсутствии доходов.

Как видим, если придерживаться такой позиции, то у ТСЖ получается почти безналоговый вид деятельности.

Им остается платить лишь НДФЛ и страховые взносы с зарплаты бухгалтера и иных работников. Кстати, некоторые ТСЖ-упрощенцы раньше платили взносы по пониженным тарифам. Но сейчас взносы администрируют налоговики. И стали появляться сообщения от бухгалтеров о том, что если нет налогооблагаемых доходов от деятельности по управлению МКД, то инспекторы заставляют ТСЖ платить взносы по обычным тарифам.

Позиция 2. Почти все поступления — это выручка

Минфин давно выступал за это. Поступлениями, не включаемыми в выручку для целей расчета налога на прибыль, признаются лишь те, что прямо поименованы в Налоговом кодексест. 251 НК РФ:

средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома или общего имущества в МКДЗакон от 21.07.2007 № 185-ФЗ; ст. 36 ЖК РФ;

средства собственников на финансирование текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД;

членские взносы, уплачиваемые ТСЖ как некоммерческой организации (не связанные с конкретными целевыми программами);

отчисления членов ТСЖ для формирования налогового резерва на проведение ремонта и капремонта общего имуществаст. 324 НК РФ; абз. 21 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ; Письмо Минфина от 03.07.2017 № 03-11-11/41853.

Справка

Если ТСЖ выступает посредником между жильцами и организациями, оказывающими коммунальные услуги, то в налоговую базу должна включаться только сумма агентского вознаграждения ТСЖ. Но для этого нужно, чтобы ТСЖ заключило договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями уже в качестве агентаПисьма Минфина от 09.12.2016 № 03-03-07/73652, от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062. А это встречается редко.

При этом ТСЖ должны вести отдельный учет таких необлагаемых доходов. Все иные суммы, в том числе и поступления от собственников квартир и нежилых помещений, должны учитываться в качестве выручки:

как при расчете базы по налогу на прибыль;

так и при применении УСН.

В эти облагаемые поступления входят и платежи собственников помещений за содержание общего имущества и за коммунальные услуги. Ведь обязанность по внесению этих сумм связана не с членством в ТСЖ, а с владением и пользованием помещением в многоквартирном домеПисьмо Минфина от 05.10.2016 № 03-03-07/58028.

Организации, управляющие многоквартирными домами

При таком подходе ТСЖ может включить в налоговые расходы платежи ресурсоснабжающим организациям и своим подрядчикамПисьма Минфина от 21.04.2015 № 03-03-07/22593, от 04.08.2017 № 03-03-06/3/50062; ФНС от 14.08.2017 № СА-19-3/211@. Значит, если ТСЖ не берет «лишнего», то и налог на прибыль ей платить не придется.

С упрощенцами сложнееПисьмо Минфина от 27.01.2017 № 03-11-11/4260:

на «доходно-расходной» УСН придется начислять 1% минимального налога с выручки, включающей в себя практически все поступления от собственников. Как мы уже выяснили, не попадают под доходы отчисления на ремонт и собственно членские взносы;

на «доходной» упрощенке картина еще печальнее. Придется платить налог (6%, если его ставка не снижена в регионе) со всей суммы таких поступлений.

Как видим, привлекательность упрощенки для ТСЖ становится при таком подходе совсем неочевидной. А уж «доходная» УСН вообще нежелательной.

НДС с позиции проверяющих

Если ТСЖ применяет общий режим, то оно признается плательщиком НДС. Значит, выручка от реализации должна включаться в базу по НДС, и в то же время ТСЖ имеет право на вычет входного НДС, предъявленного контрагентами.

Но ТСЖ имеет право на специальную льготу (она действует по умолчанию, но от нее можно отказаться)п. 5 ст. 149 НК РФ. Так, от обложения НДС освобождается реализацияподп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ; Письмо Минфина от 23.09.2015 № 03-07-15/54498:

коммунальных услуг — при условии их приобретения ТСЖ у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее, холодное водоснабжение и водоотведение;

услуг по содержанию и ремонту общего имущества — при условии приобретения соответствующих работ/услуг ТСЖ у организаций и ИП, непосредственно выполняющих такие работы.

Внимание

Как и все остальные плательщики НДС, ТСЖ на общем режиме должны представлять декларацию по НДС в электронной форме.

Но даже при применении льготы у обычного ТСЖ могут возникнуть случаи, когда придется исчислять НДС и вести раздельный учетп. 4 ст. 170 НК РФ:

ТСЖ самостоятельно оказывает какие-либо услуги. К примеру, ТСЖ нанимает консьержа для поддержания порядка в подъезде и взимает за это отдельную плату. Она будет облагаться НДС. Так же как и арендная плата за использование крыш и другого общего имущества МКД;

плата за коммунальные услуги превышает их стоимость, по которой они приобретаются у ресурсоснабжающих организаций. Либо за содержание и ремонт общего имущества МКД товарищество получило от собственников больше денег, чем заплатило подрядчикам и иным исполнителям работ и услуг. В таком случае НДС надо заплатить с разницы, остающейся в распоряжении ТСЖПисьма Минфина от 08.06.2015 № 03-07-07/33108, от 19.03.2014 № 06-05-17/11844; Постановления АС ПО от 27.07.2016 № Ф06-10515/2016; АС ЦО от 26.01.2016 № Ф10-4513/2015.

Свежая судебная практика — за налоговиков

До недавнего времени не было единства среди судей, считать ли плату за коммунальные и иные услуги выручкой ТСЖ или нет.

Кто-то из судей придерживался позиции Минфина и наказывал товарищества за занижение выручки. К примеру, инспекция проверила ТСЖ, применявшее «доходно-расходную» упрощенку в одном году и общую систему налогообложения в двух последующих годах. Это ТСЖ не включало в налоговые доходы суммы за услуги по содержанию и текущему ремонту, поступившие от собственников, а также деньги за коммунальные услуги. Инспекция сочла это ошибкой, и суд Северо-Западного округа ее поддержалПостановление АС СЗО от 28.10.2016 № Ф07-8823/2016.

Упомянутые в статье Письма Минфина можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Некоторые судьи, напротив, не признавали деньги, поступившие от собственников квартир и нежилых помещений для оплаты коммунальных услуг, налоговыми доходами ТСЖсм., например, Постановление АС ЗСО от 07.04.2016 № Ф04-1236/2016; Решение АС Кемеровской области от 17.01.2017 № А27-20953/2016. Однако есть основания полагать, что таких решений будет все меньше и меньше. И нет гарантии, что в вышестоящем суде налоговикам не удастся добиться отмены такого решения.

Именно так, к примеру, и произошло у одного из московских ТСЖ. Суд первой инстанции решил, что деньги, полученные от членов товарищества — целевые платежи, которые не должны учитываться как налоговые доходы у упрощенцев и плательщиков налога на прибыль. Однако апелляционный суд с этим не согласилсяРешение АС МО от 24.03.2017 № А41-86032/16 (отменено Постановлением 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017).

Связано это, в частности, и с тем, что в начале 2017 г. Верховный суд поддержал проверяющих в деле, рассмотренном Северо-Западным округом, о котором мы говорили чуть вышеОпределение ВС от 24.01.2017 № 307-КГ16-5541. ВС отказал в пересмотре кассационной жалобы ТСЖ, которому предстояло уплатить налоги, доначисленные за 3 года с платежей собственников за жилищно-коммунальные услуги. В итоге ТСЖ пришлось за 1 год доплатить налог на УСН, за 2 других — налоги по общему режиму.

Вот что отметил Верховный суд:

платежи за коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт, поступившие от собственников помещений в МКД, нельзя считать целевыми поступлениями в смысле ст. 251 НК РФ, поскольку товарищество являлось исполнителем указанных услуг;

налоговым законодательством не предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по управлению им, а также других услуг/работ, выполняемых ТСЖ.

Статус товарищества как некоммерческой организации также не освобождает его от уплаты НДС.

Неудивительно, что это решение уже взято на вооружение судамиПостановления 10 ААС от 19.07.2017 № 10АП-6951/2017; 13 ААС от 05.04.2017 № А42-9864/2014 (оставлено в силе Постановлением СЗО от 20.07.2017 № Ф07-5764/2017); Решение АС Республики Татарстан от 04.04.2017 № А65-30235/2016.

Вывод

Как видим, для ТСЖ безопаснее включить в выручку деньги, поступившие от собственников квартир за коммунальные услуги. В противном случае при проверке налоговики могут и доначислить налоги, и начислить пени, и оштрафовать.

А поскольку все это в конечном счете ляжет на плечи собственников помещений в доме, лучше навести порядок самим. Или, по крайней мере, не повторять своих ошибок в дальнейшем.

* * *

Жилищные кооперативы, членами которых являются собственники индивидуальных домов, рассчитывают налоги в очень похожем порядке.

Но у них нет льгот, предусмотренных исключительно для многоквартирных домов: все поступления на ремонт (если такие есть) должны учитываться в качестве выручки.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Налог на прибыль»:

2018 г.

2017 г.

2016 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.5%
ноябрь 2018 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.75%

История

РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

ОПРОС
Уплачиваете ли вы налог на имущество с движимых ОС?
Нет, в нашем регионе есть льгота
Нет, у нас только ОС из 1 и 2 амортизационных групп
Нет, наши движимые ОС уже самортизированы
Да, у нас в регионе движимое имущество не льготируется
Да, но только по ОС, приобретенным до 2013 года
Да, наши ОС получены от взаимозависимого лица
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Подписка на ГКЗимний конгресс ТАКСКОМ
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ