НДФЛ при продаже «объединенного» жилья | Журнал «Главная книга» | № 5 за 2018 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 16 февраля 2018 г.

Содержание журнала № 5 за 2018 г.
А.Ю. Никитин,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вы продаете квартиру, приобретенную в собственность по частям в разное время. От какой даты отсчитывать в таком случае срок владения недвижимостью для целей уплаты НДФЛ? Это зависит от того, о каких объектах права собственности — долях или комнатах — изначально шла речь.

НДФЛ при продаже «объединенного» жилья

Порядок освобождения от НДФЛ: было и стало

С 01.01.2016 изменился порядок освобождения от НДФЛ доходов, полученных от продажи жилья. И теперь доходы от продажи жилой недвижимости, приобретенной начиная с 2016 г., не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности продавца:

3 года — только для жилья, полученного по наследству, в дар от члена семьи, в результате приватизации или по договору рентып. 3 ст. 217.1 НК РФ;

5 и более лет — для жилья, приобретенного по любым другим основаниямп. 4 ст. 217.1 НК РФ.

К недвижимости, приобретенной до 2016 г., пятилетний срок не применяетсяп. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Доходы от продажи такого жилья освобождаются от налогообложения по старым правилам. То есть, если такая квартира находилась у продавца в собственности 3 года и более, НДФЛ платить не придется независимо от оснований приобретенияп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); Письмо Минфина от 14.02.2017 № 03-04-05/8238.

Справка

Региональным властям разрешено уменьшать пятилетний срок нахождения жилой недвижимости в собственности вплоть до нуляп. 6 ст. 217.1 НК РФ. Но пока только два субъекта РФ воспользовались этим правом: Республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В обоих регионах установили срок, равный 3 годам, то есть такой, какой и был до 2016 г.ст. 1 Закона Республики Алтай от 06.10.2015 № 49-РЗ; ст. 1 Закона Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 27.09.2015 № 70-оз

Как считать срок, если жилье приобреталось по долям

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Если вы приобретали квартиру по долям, то отсчитывать срок владения ею нужно с момента приобретения права собственности на первоначальную долю. И Минфин, и ФНС с этим согласныПисьма Минфина от 19.07.2016 № 03-04-05/42215, от 15.08.2014 № 03-04-05/40976; ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@.

Дело в том, что, когда вы покупаете долю в праве собственности, вы становитесь собственником не конкретных квадратных метров, а всей квартиры полностью, просто вместе с другими совладельцамипп. 1—4 ст. 244 ГК РФ. И переход к вам впоследствии доли кого-то из них не может служить новой точкой отсчета при расчете срока владения квартиройп. 1 ст. 235 ГК РФ.

Пример. Расчет срока владения квартирой при покупке ее по долям

Условие. Гражданину с 2008 г. принадлежала 1/4 доли в праве собственности на квартиру, в 2016 г. он получил 1/4 доли по наследству, а оставшиеся 2/4 купил. В 2017 г. квартира продана.

Решение. Отсчет срока нахождения квартиры в собственности гражданина для целей уплаты НДФЛ нужно вести с 2008 г. То есть квартира считается приобретенной до 2016 г. и находилась в собственности гражданина более 3 лет. Следовательно, декларировать доход от продажи и платить НДФЛ ему не нужноп. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ

Если жилье приобреталось по долям

Заметим, что, в случае когда квартира находится в общей собственности у супругов (то есть в совместной собственности, без определения долейп. 2 ст. 244 ГК РФ), с переводом жилья на одного из них по брачному договору срок также не нужно отсчитывать заново. Он все равно будет считаться с момента покупки квартиры супругамиПисьмо Минфина от 30.06.2017 № 03-04-05/41585.

Учтите, такие правила действуют только при продаже объекта недвижимости целиком. Если вы продаете не всю квартиру, а лишь отдельные доли, приобретенные в разное время, то срок придется считать по каждой доле отдельно.

Пример. Расчет срока владения отдельными долями в квартире

Условие. В 2013 г. по договору купли-продажи приобретена 1/4, а в 2016 г. — еще 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2017 г. собственник эти доли продал. Сумма сделки по договору купли-продажи составила 2 700 000 руб.

Решение. Доход от продажи 1/4 доли облагаться НДФЛ не будет, поскольку куплена эта доля более 3 лет назад и к ней применяются правила подсчета сроков, действовавшие до 2016 г. А вот доход от продажи 1/2 доли будет облагаться НДФЛ. Мало того, продать без налога эту 1/2 доли можно было бы только в 2021 г. Ведь срок по этой собственности считается уже по-новому. Поскольку доли проданы по одному договору, сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеруПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. То есть облагаемым доходом от сделки будет сумма, равная 1 800 000 руб.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ И ТАК ЖЕ ПО ДОЛЯМ ПРОДАЕТСЯ

Если жилье приобреталось по долям и так же по долям продается

Конечно, при уплате НДФЛ с полученного дохода можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. или в сумме расходов на покупку доли, которая была в собственности менее 5 летподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

О том, как считать для целей НДФЛ сроки владения при продаже квартиры по долям или отдельных долей в праве собственности на жилье, мы писали:

2016, № 16, с. 34; 2015, № 3, с. 55

Из разъяснений Минфина можно сделать и такой вывод: если налогоплательщик объединил две доли в праве собственности в одну, то при ее продаже срок для целей уплаты НДФЛ нужно считать по дате приобретения первоначальной доли, даже если собственник не стал единоличным владельцем объектаПисьмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-05/29773. То есть если бы гражданин в нашем примере зарегистрировал право собственности на 3/4 доли, то при продаже этой доли он мог бы не платить НДФЛ.

Правда, в такой ситуации возможны вопросы со стороны налоговиков. Скорее всего, вам пришлют уведомление о необходимости декларирования доходов от продажи имущества и вызовут в инспекцию для объяснений.

Как считать срок, если квартира приобреталась по комнатам

Объектом продажи может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире. Нередко один из собственников выкупает у других их комнаты и объединяет квартиру в один объект права собственности.

Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или, скажем, двух квартир), представляет собой новый объект недвижимости. И срок владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности физлица на такой новый объектПисьмо Минфина от 23.03.2015 № 03-04-05/15884.

Этим же подходом руководствовались и налоговики до тех пор, пока дело не дошло до Верховного суда. Суть спора, рассмотренного ВС, такова. Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.

Затем подала декларацию 3-НДФЛ, где указала облагаемый доход в сумме, полученной от продажи квартиры, и в той же сумме расходы и вычеты по этой сделке. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что квартирой она владела меньше 3 лет.

Но ВС решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него. После покупки в 2005 г. третьей комнаты гражданка могла единолично распоряжаться всей квартирой. С этого момента и нужно исчислять срок нахождения в собственности независимо от формального объединения объектаОпределение ВС от 06.04.2016 № 70-КГ15-16.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТАЛАСЬ ПО КОМНАТАМ

Если квартира приобреталась по комнатам

Эта правовая позиция ВС доведена ФНС до инспекторов на местахПисьмо ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@ (п. 11). Недавно разъяснения со ссылкой на ВС дал и МинфинПисьмо Минфина от 03.11.2017 № 03-04-05/72486. А еще раньше оба ведомства распространили этот подход и на ситуации, когда объединены не комнаты, а квартирыПисьма Минфина от 23.08.2016 № 03-04-07/49241; ФНС от 13.09.2016 № БС-2-11/932@. Так что споров по этим вопросам больше не будет.

* * *

Если предметом договора купли-продажи является квартира, которой менее 5 лет (менее 3 лет — по старым правилам) владеют по долям несколько человек, то вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле каждогоподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.10.2017 № 03-04-05/68259. Этого можно избежать, если в качестве предмета договора указать не квартиру, а доли как самостоятельный объект купли-продажи. Тогда вычет 1 000 000 руб. сможет получить каждый продавецподп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 24.06.2016 № 03-04-05/36856; ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. Либо оформляйте продажу каждой доли отдельным договоромПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@; Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2019 г.

2018 г.

2017 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ОПРОС
Хотели бы вы сменить профессию, по какой причине?
Да, работаю не по призванию
Да, плохо оплачивается
Да, отнимает слишком много сил и времени
Да, скучно
Да, сплошные стрессы и нервотрепка
Не думал (а) об этом
Нет, это профессия моей мечты
Нет, чувствую себя на своем месте
Вы в своем уме? Начать все заново?..
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

-0.21%
август 2019 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

20 195

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

6.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
ИПБ 2020Форум
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ