ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2018 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 апреля 2018 г.

Содержание журнала № 9 за 2018 г.
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМ
М.Г. Суховская,
старший юрист
Читатели попросили нас разобрать вполне житейскую ситуацию. Муж занимается предпринимательством, а у его жены в собственности есть нежилое помещение, которое супруги хотят сдавать в аренду. Мы разложили все по полочкам, рассмотрев два варианта: когда помещение приобретено в браке и до брака.

ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги

Тему статьи предложила главный бухгалтер ООО «Ронта» Юлия Сергеевна Пьяных, г. Волжский Волгоградской обл.

Ситуация 1. Нежилое помещение приобретено в браке

Это самый оптимальный вариант. В таком случае помещение является общей совместной собственностью супругов, несмотря на то что зарегистрировано оно на женупп. 1, 2 ст. 34 СК РФ. И муж-предприниматель вправе распоряжаться помещением, в том числе сдавать его в аренду в рамках коммерческой деятельностип. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ. При этом супругам нет смысла заключать между собой какое-либо соглашение о передаче имущества от жены к мужу, поскольку у них одинаковые права на помещениеПостановления АС ДВО от 19.01.2017 № Ф03-5944/2016; ФАС ЗСО от 11.04.2014 № А81-271/2013.

Однако муж должен заручиться нотариально заверенным согласием жены на распоряжение недвижимостьюп. 3 ст. 35 СК РФ; Письмо Минфина от 26.04.2013 № 03-11-11/14657. Ведь без такого согласия договор аренды (если он заключается на срок более 1 года) просто не зарегистрируют в органе Росреестрап. 2 ст. 609 ГК РФ. Кроме того, жена может через суд признать договор аренды недействительнымп. 3 ст. 35 СК РФ.

Внимание

Если ИП-упрощенец собирается сдавать недвижимость в аренду, то ему надо дополнить коды видов его деятельности в ЕГРИП кодом 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Тогда с арендных доходов он будет уплачивать налог при УСН. Иначе налоговики при проверке могут обложить арендную плату НДФЛ как доход обычного физлицаПисьмо Минфина от 13.08.2013 № 03-11-11/32808.

Полученные в период брака доходы от предпринимательской деятельности — тоже общая собственность супруговп. 2 ст. 34 СК РФ. Тем не менее ИП как арендодатель помещения, принадлежащего жене, всю сумму арендной платы учитывает в «упрощенных» доходах. Это нам подтвердил и специалист Минфина.

Учет предпринимателем платы за сдачу в аренду недвижимости, принадлежащей супруге

КОСОЛАПОВ Александр Ильич КОСОЛАПОВ Александр Ильич
Государственный советник РФ 1 класса

— Если у предпринимателя имеется нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение их совместной собственностью — нежилым помещением и в договоре аренды в качестве арендодателя указан сам ИП, тогда для целей применения УСН он учитывает в доходах всю сумму арендной платы, полученную от арендатора.

Теперь о налоге на имущество физических лиц. По НК РФ, если имущество находится в общей совместной собственности супругов, налог рассчитывается для каждого в равных доляхп. 3 ст. 408 НК РФ. Но на практике уведомление об уплате налога в полной сумме приходит только тому супругу, на которого зарегистрирована недвижимость. Между тем предприниматели на УСН освобождены от уплаты налога по имуществу, которое используется в предпринимательской деятельностип. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Мы спросили у специалиста ФНС, может ли супруга предпринимателя, на которую оформлена недвижимость, уменьшить сумму налога, подав в инспекцию заявление о пересчете и документы, подтверждающие, что помещение ее муж использовал в бизнесе?

Расчет налога на имущество физлиц по сдаваемой ИП в аренду недвижимости жены

ХРИТИНИНА Ольга Витальевна ХРИТИНИНА Ольга Витальевна
Начальник отдела налогообложения имущества юридических лиц Управления налогообложения имущества ФНС России

— Действительно, применение предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (за некоторым исключением)п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Однако это освобождение предоставляется только тем физическим лицам, которые, будучи собственниками имущества, а значит, и плательщиками налога, одновременно являются предпринимателями, использующими это имущество в предпринимательской деятельности. Об этом говорится и в Письме Минфина России от 26.06.2017 № 03-11-11/39935 (предпоследний абзац).

Таким образом, если право собственности на недвижимость зарегистрировано на супругу предпринимателя и при этом в предпринимательской деятельности этот объект используется супругом, то освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц супруге не предоставляется (даже при наличии ее нотариально заверенного согласия на распоряжение этим объектом).

Внимание

Доходы от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, освобождаются от НДФЛ, если она была в собственности 5 лет и болееп. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

Если супруги решат продать нежилое помещение, то жене (напомним, недвижимость зарегистрирована на нее и она не ИП) не придется платить НДФЛ с вырученного дохода и подавать декларацию, при условии что помещение приобретено до 01.01.2016 и находилось в собственности 3 года и болееп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Если менее 3 лет, то декларацию подать нужно, но при этом можно заявить вычет из доходов: либо в сумме расходов на приобретение недвижимости, подтвержденных документально, либо в сумме 250 000 руб. (если нет документов, подтверждающих покупку)подп. 2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Ситуация 2. Нежилое помещение приобретено до брака

В этом случае помещение — личная собственность женып. 1 ст. 36 СК РФ. И чтобы муж-ИП мог законно сдавать его в аренду, нужны основания.

Рассмотрим все возможные варианты, а также их плюсы и минусы.

Вариант 1. Жена передает мужу-ИП помещение в безвозмездное пользование по договору ссудып. 1 ст. 689 ГК РФ.

С налоговой точки зрения это вряд ли устроит супруга-упрощенца. Ведь тогда у него возникает внереализационный доход, равный рыночной стоимости аренды идентичного помещения. Доход надо учитывать последним числом каждого месяца, в котором ИП использует имуществоп. 1 ст. 248, п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 № 98; Письмо Минфина от 25.08.2014 № 03-11-11/42295. Рыночную стоимость аренды можно подтвердить одним из следующих документов:

или справкой, составленной ИП на основе доступной информации об арендной плате за такое же имущество (например, из СМИ);

или отчетом независимого оценщика.

То есть предпринимателю, по сути, придется дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду. На фоне такого минуса совсем неубедительно выглядят плюсы этого варианта:

долгосрочный договор передачи помещения в безвозмездное пользование не нужно регистрировать в Росреестре;

у супруги предпринимателя не будет доходов, облагаемых НДФЛ;

если ИП применяет «доходно-расходную» УСН, он может учесть в расходах затраты на содержание и ремонт полученного в ссуду помещенияподп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; ст. 695 ГК РФ.

Может, браки и заключаются на небесах, но права собственности супругов регулируются вполне земными законами

Может, браки и заключаются на небесах, но права собственности супругов регулируются вполне земными законами

Вариант 2. Супруги заключают у нотариуса брачный договорст. 41 СК РФ, в котором прописывают, что на добрачное имущество в виде такого-то помещения распространяется режим общей собственностип. 1 ст. 42 СК РФ. После чего муж-ИП может распоряжаться этим помещением так же, как приобретенным в браке (см. ситуацию 1).

Но риски возникают у супруги ИП, которой надо знать следующеест. 43 СК РФ:

чтобы изменить или расторгнуть брачный договор, нужно согласие мужа;

нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения брачного договора. Иначе муж через суд может потребовать исполнить договор. В нашем случае — потребовать, чтобы помещение было перерегистрировано в общую совместную собственность.

То есть этот вариант подойдет супругам, которые всецело доверяют друг другу.

Вариант 3. Супруга ИП тоже регистрируется как предприниматель и сдает помещение от своего имени. Как правило, в этом случае для применения выбирается упрощенная либо патентная система налогообложения.

У этого варианта есть два не очень приятных момента.

1. Даже при нулевом доходе ИП должны платить за себя фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхованиеп. 1 ст. 430 НК РФ.

Вид взноса Сумма в 2018 г., руб.
Фиксированный взнос на ОПС 26 545
Дополнительные пенсионные взносы для ИП, чей доход за год превысил 300 000 руб. 1% от годовой суммы дохода, превышающей 300 000 руб., но не более 185 815 руб. ((26 545 руб. x 8) – 26 545 руб.)
Фиксированный взнос на ОМС 5 840

И если ИП на упрощенке могут либо учесть в расходах всю сумму взносов за себя — при «доходно-расходной» УСН, либо уменьшить на нее налог — при «доходной» УСНподп. 7 п. 1 ст. 346.16, п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ; Письма Минфина от 23.09.2016 № 03-11-11/55767, от 24.03.2016 № 03-11-11/16418, то ИП, применяющие патентную систему, страховые взносы никак не учитывают.

О преимуществах и недостатках ведения бизнеса без образования юридического лица читайте:

2016, № 19, с. 34

2. Если после утраты статуса ИП супруга решит продать нежилое помещение, то она не сможет воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ. Ей придется заплатить налог со всей суммы, вырученной от продажи. При этом срок владения недвижимостью значения не имеет.

А все потому, что освобождение от НДФЛ не применяется к недвижимости, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в предпринимательской деятельности. Такова устойчивая позиция МинфинаПисьма Минфина от 25.07.2017 № 03-04-05/47264, от 24.05.2017 № 03-04-05/31781.

* * *

Чего точно не стоит делать владелице нежилого помещения, купленного до брака, так это сдавать его в аренду в статусе физлица.

Во-первых, если сей факт станет известен налоговикам, то они могут усмотреть в этом фактическое ведение предпринимательской деятельностиПисьмо Минфина от 26.10.2017 № 03-04-05/70443 и предъявить налоговые претензииАпелляционные определения Саратовского облсуда от 16.02.2017 № 33а-1021/2017, от 14.01.2016 № 33А-134/2016; Смоленского облсуда от 24.10.2017 № 33а-3936/2017; Орловского облсуда от 16.06.2016 № 33а-1965/2016; Решения Московского райсуда г. Санкт-Петербурга от 20.06.2017 № 2А-3434/2017~М-11689/16; Мегионского горсуда ХМАО от 21.05.2015 № 2-780/2015~М-597/2015.

Внимание

При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаютсяп. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23.

Допустим, что НДФЛ с владелицы помещения удерживают арендаторы как налоговые агенты. Однако предприниматели, не заявлявшие в ИФНС о применении спецрежима, должны платить не только НДФЛ, но и НДСп. 1 ст. 143 НК РФ. Если женщину признают ИП, то налоговики выделят НДС расчетным путем исходя из размера арендной платып. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33. Кроме того, они начислят пени и штраф за неуплату НДСст. 122 НК РФ, а также штраф за неподачу деклараций по этому налогуп. 1 ст. 119 НК РФ.

А во-вторых, какой смысл отдавать в бюджет 13% НДФЛ, при этом рискуя навлечь на себя налоговые неприятности, если можно совершенно легально платить с дохода в виде арендной платы, к примеру, 6% как ИП на «доходной» упрощенке?

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Предприниматели»:

2019 г.

2018 г.

2017 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ОПРОС
Соблюдаете ли вы требования СанПинов к организации компьютерного пространства в офисе (расстояние между мониторами, подставки для ног, правильное освещение и прочее)?
Да, в нашей компании с этим все в порядке
Не знаю, никто не проверял
Вряд ли, у нас очень тесно, какие там подставки
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.34%
май 2019 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

18 781

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.5%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
ТАКСКОМ летний деловой конгрессФорум
Подтвердите демодоступ и вам откроются:

Свежий номер журнала «Главная книга»

Весь архив статей и семинаров с 2011 по 2019 год

Более 1200 бухгалтерских консультаций

Подтвердить демодоступ