Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Журналы Справочники Семинары Календари Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 августа 2020 г.

Содержание журнала № 17 за 2020 г.
ОСН УСН ЕНВД ЕСХН
Л.А. Елина,
ведущий эксперт
Учет аренды государственного и муниципального имущества малым или средним предприятием имеет особенности. Основные связаны с НДС-учетом. Придется выступать НДС-агентом независимо от применяемого режима налогообложения. При выкупе такого имущества основное внимание — тоже на НДС. Только уже на льготы и на особенности отражения их в НДС-декларации.

Учет аренды и выкупа госимущества субъектом МСП

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Бухгалтерский и налоговый учет арендной платы

В предыдущей статье мы разобрались с перспективами и условиями выкупа имущества. Теперь перейдем к «учетным» моментам.

Бухучет арендуемого имущества (прав пользования им) такой же, как и при аренде имущества у коммерческой организации. В настоящее время он зависит, в частности, от того, применяет ли арендатор ФСБУ 25/2018 или нет (напомним, этот стандарт обязателен начиная с 2022 г.). Мы не будем останавливаться на этом, ведь нас интересуют лишь особенности учета. Отметим, что по старинке большинство организаций отражает арендованное имущество на забалансовом счете 001.

Арендная плата государственного и муниципального имущества учитывается в бухгалтерских и налоговых расходах точно так же, как и обычная арендная плата коммерческой организации. К примеру, при методе начисления расходы в виде арендных платежей признаются на последнее число отчетного/налогового периода независимо от даты их оплатыподп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ.

Документальным подтверждением расходов на аренду для целей налогообложения являютсяПисьмо Минфина от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067:

заключенный договор аренды;

документы, подтверждающие оплату арендных платежей;

акт приемки-передачи арендованного имущества.

При этом не требуется ежемесячно составлять акты оказанных услуг по договору аренды.

Но есть особенности в НДС-учете операций по аренде государственного/муниципального имущества. О них мы поговорим подробно.

«Агентские» НДС-особенности у арендатора

Арендатор государственного и муниципального имущества независимо от применяемого режима налогообложения выступает налоговым агентом по НДС.

Расчет агентского НДС. И плательщики, и неплательщики НДС (в том числе организации и предприниматели на УСН или ЕНВД) должны рассчитывать НДС по ставке 20/120 и удерживать его из арендной платы, стоимость которой определена с учетом НДС. Затем налог надо будет перечислить в бюджетп. 3 ст. 161, п. 4 ст. 164, п. 1 ст. 24, п. 4 ст. 173 НК РФ; Постановление Президиума ВАС от 13.01.2011 № 10067/10 (подробно об этом чуть ниже).

Если же из условий договора следует, что арендная плата не включает НДС, то сначала придется увеличить ее на НДС по ставке 20% и лишь затем умножить полученный результат на ставку 20/120п. 3 ст. 161, пп. 3, 4 ст. 164 НК РФ. То есть арендодателю надо заплатить арендную плату в сумме, указанной в договоре. А НДС уплатить в бюджет за счет собственных средств.

Налоговую базу надо определять на дату перечисления арендодателю арендной платы (полностью или частично, авансом или после оплачиваемого периода)Письмо Минфина от 23.06.2016 № 03-07-11/36500.

Справка

Не путайте аренду государственного/муниципального имущества, о которой идет речь в данной статье, с арендой имущества, закрепленного за бюджетным учреждением на праве оперативного управления. В последнем случае начислять НДС с арендной платы арендатору не нужно. Он не является налоговым агентом по НДС, а налог должно платить в бюджет учреждениеп. 3 ст. 161 НК РФ; ст. 296 ГК РФ; Письма Минфина от 30.08.2019 № 03-07-14/67227, от 07.07.2016 № 03-07-14/39827.

Агентский счет-фактура. Являясь налоговым агентом, арендатор должен составить счет-фактуру не позднее 5 календарных дней со дня перечисления денег арендодателюабз. 2 п. 3 ст. 168 НК РФ; Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@. Этот счет-фактуру надо зарегистрировать в книге продаж в квартале определения базы по НДС.

НДС-декларация у агента. В декларации исчисленный к уплате агентский НДС отражается в разделе 2 — отдельно по каждому арендодателюпп. 35, 36 Порядка заполнения декларации по НДС, утв. Приказом ФНС от 29.10.2014 № ММВ-7-3/558@ (далее — Порядок заполнения).

Причем этот раздел должны заполнять даже неплательщики НДС, в том числе упрощенцы, плательщики ЕНВД или получившие освобождение по ст. 145 НК РФ.

Внимание

Сумма удержанного агентского НДС до получения права на вычет должна быть отражена в бухотчетности в качестве оборотного актива, причем обособленно от дебиторской задолженности по уплаченному авансуПисьма Минфина от 09.01.2013 № 07-02-18/01, от 12.04.2013 № 07-01-06/12203.

Уплата агентского НДС. Удержанный/исчисленный налог арендатор должен уплатить в бюджет по месту своего нахождения равными долями не позднее 25-го числа каждого из 3 месяцев, следующих за истекшим кварталомпп. 1, 3 ст. 174, ст. 163 НК РФ. При этом каждая платежка на уплату агентского НДС должна быть отдельной. В ней арендатор должен обозначить, что он выступает в роли налогового агента, а не налогоплательщика. Для этого:

в поле 101 «Статус плательщика» надо вписать «02»приложение № 5 к Приказу Минфина от 12.11.2013 № 107н;

в поле 24 «Назначение платежа» — указать, что НДС перечисляется налоговым агентом, например: «1/3 НДС, удержанного налоговым агентом с сумм оплаты стоимости аренды муниципального имущества за II квартал 2020 г.»приложение 1 к Положению ЦБ от 19.06.2012 № 383-П.

Внимание

Арендатор госимущества не может принять к вычету НДС по арендной плате, уплаченной авансом. Надо дождаться окончания оплаченного периода аренды, чтобы заявить вычетПисьма ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@; Минфина от 19.10.2010 № 03-07-11/414.

Вычет агентского НДС. На него могут претендовать только те, ктопп. 2, 3 ст. 171 НК РФ:

является плательщиком НДС — применяет ОСН или ЕСХН и не получил освобождение по ст. 145 НК РФ;

использует арендованное имущество в облагаемой НДС деятельности.

При аренде государственного и муниципального имущества агентский налог можно принять к вычету (то есть зарегистрировать в книге покупок) в том квартале, в котором выполняются оба условияПисьмо Минфина от 19.10.2010 № 03-07-11/414:

такой НДС уплачен в бюджет и имеются платежки, подтверждающие это;

соблюдаются стандартные условия для вычета, в том числе — услуги по аренде приняты к учету. То есть истек период оплаченной аренды. И, конечно, арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности.

Пример. Учет агентского НДС при аренде государственного и муниципального имущества

Условие. Организация, применяющая ОСН, арендует муниципальное имущество. По условиям договора арендная плата перечисляется ежеквартально авансом — до начала следующего квартала. Стоимость аренды за месяц — 120 000 руб., включая НДС.

В июне 2020 г. надо перечислить арендную плату за 3 месяца: за июль — сентябрь 2020 г.

Решение. Арендатор должен удержать НДС на дату перечисления арендной платы — в июне. Сумма удержанного НДС — 60 000 руб. (360 000 руб. х 20/120). Она отражается в счете-фактуре, составляемом в одном экземпляре. Перечислить арендодателю за июль — сентябрь 2020 г. надо плату за вычетом удержанного НДС, то есть в сумме 300 000 руб. (360 000 руб. – 60 000 руб.).

В бюджет этот НДС (60 000 руб.) надо перечислить равными долями в течение III квартала. То есть тремя платежами: не позднее 27.07.2020 (25.07.2020 — суббота), не позднее 25.08.2020 и не позднее 25.09.2020.

К вычету агентский НДС можно принять по итогам сентября 2020 г. (в III квартале). В этом месяце оплаченная авансом арендная плата будет зачтена в счет «отработанного» периода аренды. Так что в книге покупок в последних числах сентября можно зарегистрировать счет-фактуру, составленный при уплате арендной платып. 3 ст. 171 НК РФ; п. 23 Правил ведения книги покупок, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137.

При расчете базы по налогу на прибыль стоимость аренды 300 000 руб. будет учтена в прочих расходах III квартала.

В бухучете проводки могут быть такими.

Содержание операции Дт Кт Сумма, руб.
При перечислении аванса арендодателю (в июне)
Удержан НДС с арендной платы за III квартал 2020 г.
(360 000 руб. х 20/120)
76
субсчет «Расчеты по авансам выданным»
68
субсчет «Расчеты по НДС»
60 000
Перечислен арендодателю аванс за III квартал 2020 г. за вычетом НДС
(360 000 руб. – 60 000 руб.)
76
субсчет «Расчеты по авансам выданным»
51 300 000
На даты уплаты НДС в бюджет (не позднее 27.07, 25.08, 25.09)
Перечислен в бюджет НДС, удержанный налоговым агентом (60 000 руб. / 3) 68
субсчет «Расчеты по НДС»
51 20 000
На последнее число истекшего месяца аренды (июля, августа, сентября)
Отражена в составе расходов арендная плата за текущий месяц (без НДС) на основании бухгалтерской справки
(120 000 руб. – 20 000 руб.)
20 (26, 44) 76
субсчет «Расчеты по аренде»
100 000
Отражена сумма НДС по арендной плате 19 76
субсчет «Расчеты по аренде»
20 000
Принят к вычету уплаченный в бюджет НДС по аренде за текущий месяц 68
субсчет «Расчеты по НДС»
19 20 000
Сумма аванса зачтена в счет арендной платы за текущий месяц 76
субсчет «Расчеты по аренде»
76
субсчет «Расчеты по авансам выданным»
120 000

Разниц между бухгалтерским и налоговым учетом нет.

Выкуп госимущества: внимание на НДС-особенности

Когда арендатор из числа МСП договаривается с арендодателем о выкупе (приватизации) государственного или муниципального имущества, один из поднимаемых вопросов — а что с НДС? Отвечаем: для субъектов МСП цена выкупа такого имущества не содержит НДС и им не облагаетсяподп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

Напомним, что мы рассматриваем лишь выкуп в рамках Закона № 159-ФЗ того имущества, которое не закреплено за ГУПом/МУПом и включено в казну (РФ, субъекта РФ или муниципального образования). Если выкуп идет не в рамках Закона № 159-ФЗ, то НДС-льгот нет и покупателю придется платить НДС на общих основаниях.

Однако даже при льготном выкупе госимущества субъектом МСП операции по оплате за него придется отражать в разделе 7 НДС-декларации от лица налогового агента (в качестве операций, не признаваемых объектом обложения НДС). Только так инспекция сможет проверить, правильно ли покупатель не удерживает (и не перечисляет в бюджет) агентский НДС при выкупе госимущества.

При заполнении раздела 7 надо указатьп. 44 Порядка заполнения:

в графе 1 — код операцииприложение № 1 к Порядку заполнения;

в графе 2 — перечисленную в отчетном квартале сумму;

графы 3 и 4 такие налоговые агенты не заполняют — в них ставится прочерк. Ведь покупатели госимущества не приобретают товары (работы, услуги) для операций, не облагаемых НДС у продавцапп. 16.3, 44.4, 44.5 Порядка заполнения.

Отметим, что заполнять раздел 7 покупателю госимущества, не облагаемого НДС, нужно в декларации за квартал, в котором он перечислил плату органу власти. Ведь именно в этом квартале возникла бы налоговая база по НДС, если бы продажа облагалась этим налогомп. 3 ст. 161 НК РФ; Письмо Минфина от 23.06.2016 № 03-07-11/36500. А представить такую декларацию в ИФНС надо не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталомп. 5 ст. 174 НК РФ.

Как видим, если госимущество выкупается в рассрочку, к примеру, на 5 лет, то НДС-декларацию с разделом 7 придется подавать в течение всех этих 5 лет.

Спецрежимники, в частности упрощенцы и вмененщики, выкупающие имущество у органа власти без НДС, также должны подавать НДС-декларацию с заполненным разделом 7. Причем даже если больше никаких иных оснований для подачи этой декларации нет. Правда, в таком случае декларацию можно подать как в электронном виде по ТКС, так и в бумажномст. 163, п. 5 ст. 174, пп. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ. И состоять она будет лишь из титульного листа и двух разделов: 1 и 7.

За несвоевременную подачу декларации спецрежимника-покупателя могут оштрафовать на 1000 руб.п. 1 ст. 119 НК РФ

Справка

Стоимость имущества, выкупленного у органа власти, учитывается в обычном порядке. Как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Никаких отличий от учета приобретения другого недвижимого имущества здесь нет.

Сложности могут быть лишь у упрощенцев с объектом «доходы минус расходы» при выкупе госимущества в рассрочку. Суммы платежей за выкупаемое имущество такой упрощенец может учесть в составе расходов на приобретение основных средств только в размере фактически уплаченных суммподп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 25.09.2019 № 03-11-11/73807.

* * *

После выкупа государственного или муниципального имущества бывший арендатор, ставший уже собственником, может распоряжаться им по своему усмотрению (правда, учитывая общие ограничения в использовании, если таковые имеются в отношении конкретной недвижимости):

если имущество еще не оплачено и находится в залоге, права на него можно передать (продать) с согласия залогодержателя (продавца);

если имущество полностью оплачено, то нет практически никаких ограничений. Собственник вправе продать свое имущество кому угодно.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда / лизинг»:

2021 г.

2020 г.

2019 г.

ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ
КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.96%
январь 2022 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

21 371

Примечание

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

8.5%
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Ю-СофтРеспект
ОПРОС
Какие формы общения с ИФНС были в вашей работе?

Вы можете выбрать до 6 вариантов ответа

Выездные проверки
Часто требуют пояснения по декларациям, но обходится без доначислений
Доначисления по камералкам
Запрашивали документы по встречке
Запрашивали документы по конкретной сделке
Директора вызывали на допрос в ИФНС
Никаких
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Нужное
Содержание