Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Журналы Справочники Семинары Календари Тесты
Добавить в «Нужное»
1 читатель оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 сентября 2020 г.

Содержание журнала № 19 за 2020 г.
И.Б. Ланина,
аудитор
Собственники многоквартирного дома (МКД) вправе принять на общем собрании решение о формировании фонда капитального ремонта своего дома на специальном счете в банке и о самостоятельном расходовании денежных средств на необходимые работы. В таком случае им важно знать правила работы со спецсчетом, основания для списания средств и другие нюансы.

Спецсчет: сами собираем взносы и проводим капремонт МКД

О различиях в формировании ФКР на спецсчете конкретного дома и на общем счете у регионального оператора читайте:

2020, № 7

На какие цели расходуются деньги со спецсчета

Операции по списанию денег со счета и зачислению на него должны быть связаны с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта (ФКР). В их число входят, в частности:

зачисление взносов на капремонт и пеней за их просрочкуп. 5 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ;

оплата услуг и (или) работ по капремонту в МКД, разработке проектной документации, строительному контролюп. 1 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ;

погашение кредитов, полученных и использованных в целях оплаты вышеназванных услуг, работ; уплата процентов по ним, а также оплата расходов на получение гарантий и поручительств по нимп. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ;

списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчетап. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ;

зачисление процентов за пользование денежными средствами согласно условиям договора спецсчетап. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ.

Внимание

Оплата расходов на начисление взносов собственникам, на печать и обработку квитанций, на работу с должниками не входит в перечень разрешенных операций по спецсчету. Поэтому на эти цели собственникам придется собирать деньги дополнительно.

Договоры, в соответствии с которыми ведутся действия по счету, заключаются на основании решения общего собрания МКДпп. 1—1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Есть некоторые исключения, но все они оговорены в законе. Например, возможно списание денег со спецсчета по решению судап. 4.1 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Но такое списание может касаться только задолженности, связанной с исполнением обязательств по капремонту МКДПостановление АС ДВО от 30.05.2019 № Ф03-2198/2019.

Если вдруг дом признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то деньги со спецсчета спишут на эти цели. А остаток средств должен быть распределен между собственниками помещений в МКДп. 7 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ.

Документы, представляемые в банк для списания со спецсчета

Контроль целевого списания денег со спецсчета возложен на банк, в котором такой счет открыт. В частности, банк не может перечислить деньги со спецсчета для оплаты услуг и (или) работ по капремонту, если отсутствуют следующие документыч. 4 ст. 177 ЖК РФ:

протокол общего собрания, в котором отражено решение собрания о выполнении соответствующих работ (услуг). Для принятия такого решения нужно не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКДп. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ;

договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капремонту в МКД. В таком договоре, в частности, должны быть предусмотрены:

гарантийный срок на работы (услуги) не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки;

обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по этому договору. Акт не представляется в случае перечисления аванса по соответствующему договору. Кстати, размер такого аванса не может быть более чем 30% от стоимости работ (услуг) по капитальному ремонтуп. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ.

Обязанности банка по информированию собственников

По требованию любого собственника МКД банк, в котором открыт спецсчет этого дома, обязан предоставлять следующую информациюч. 7 ст. 177 ЖК РФ:

о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений;

об остатке средств на спецсчете;

о всех операциях по спецсчету.

Аналогичные сведения должен дать собственникам и владелец спецсчета. Напомним, что им может быть товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив, управляющая компания или региональный оператор (в этом случае средства на капремонт многоквартирного дома находятся у него не в «общем котле», а на отдельном счете)ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ.

Порядок действий при смене владельца спецсчета

Если владельцем спецсчета является управляющая компания, то в случае ее смены собственники помещений должны на общем собрании принять решение о выборе нового владельца спецсчета или об изменении способа формирования ФКР (о переходе в «общий котел» к региональному оператору)ч. 8 ст. 175 ЖК РФ.

В этом случае прежняя управляющая компания в течение 3 дней с даты принятия такого решения обязана передать, а новый владелец спецсчета принять документы, касающиеся деятельности владельца спецсчета, в том числеч. 12 ст. 175 ЖК РФ:

договор с банком, в котором открыт спецсчет;

документы, представляемые в органы госжилнадзора;

договоры займа (кредита), долг по которым гасится за счет средств, поступающих на спецсчет.

Новый владелец спецсчета принимает на себя все права и обязанности прежнего владельца специального счета, связанные с его ведением и осуществлением операций по немуч. 10 ст. 175 ЖК РФ.

Аналогичный порядок предусмотрен для смены ТСЖ или жилищного кооператива, являющихся владельцами спецсчета, а также для случаев, когда владелец спецсчета признан банкротом либо когда в отношении него принято решение о ликвидации/реорганизации.

Внимание

Взыскание по обязательствам владельца спецсчета не может быть обращено на деньги на спецсчете даже в случае его банкротства, ликвидации или реорганизациич. 6—8 ст. 175 ЖК РФ. Таким образом, проблемы управляющей организации не могут отразиться на сумме накоплений собственников на капремонт своего домаОпределение ВС от 27.05.2019 № 307-ЭС18-25642.

Как быть, если денег на запланированные работы не хватает

Если у вас спецсчет, то собранных средств на проведение необходимых работ по капремонту может не хватить, ведь взносы на него перечисляют жители только одного дома. В таком случае можно взять кредит или заем, о чем также придется принять решение на общем собрании. Проголосовать за это решение должны не менее 2/3 собственников помещений в МКДп. 1.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В протоколе собрания необходимо будет указать:

наименование банка (заимодавца), который предоставляет кредит (заем);

сумму кредита (займа);

цели кредита (займа).

Этот протокол вместе с кредитным договором необходимо будет представить в банк, где открыт специальный счет. Ведь без этих документов банк не вправе ни вернуть долг, ни перечислить проценты по немуч. 5 ст. 177 ЖК РФ.

Получение дополнительного дохода от денег на спецсчете

Существует несколько способов получить дополнительный доход собственникам, принявшим решение об открытии спецсчета для формирования ФКР.

Способ 1. Доход может быть получен в виде начисленных банком процентов на остаток денежных средств на счетеч. 1.1 ст. 170 ЖК РФ. Процентная ставка устанавливается банком.

Справка

Размещать средства ФКР на специальном депозите может только владелец спецсчета. При накоплении денег на капремонт у регионального оператора такая возможность отсутствует.

Способ 2. Собственники вправе принять на общем собрании решение о размещении временно свободных средств ФКР на специальном депозите (особый вид вклада, ставка по которому выше, чем процент на остаток средств на спецсчете). Договор специального депозита может быть заключен с тем же банком, в котором открыт спецсчет, или с другим. Главное, чтобы этот банк соответствовал требованиям, предъявляемым банкам, в которых можно открыть спецсчетч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ; Постановление Правительства от 24.04.2018 № 497. Перечень таких банков ежеквартально размещается на сайте ЦБ РФ.

Для принятия решения о размещении средств ФКР на специальном депозите необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников квартир домап. 1.1-1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. А полученные доходы могут использоваться только для проведения работ по капремонтуч. 2 ст. 175.1 ЖК РФ.

* * *

Отметим также, что на проведение капремонта может быть предоставлена финансовая поддержка от государства, причем независимо от того, как формируется ФКР — у регионального оператора или на спецсчетеч. 2 ст. 191 ЖК РФ.

Любой собственник квартиры в многоэтажном доме вправе знать, сколько денег хранится на «капремонтном» спецсчете и какие по нему были операции. По запросу эти сведения обязаны предоставить банк либо УК (ТСЖ)

Любой собственник квартиры в многоэтажном доме вправе знать, сколько денег хранится на «капремонтном» спецсчете и какие по нему были операции. По запросу эти сведения обязаны предоставить банк либо УК (ТСЖ)

В частности, возможно предоставление средств за счет государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ на возмещение части расходовп. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства от 17.01.2017 № 18:

на уплату процентов за пользование займом (кредитом), полученным и использованным на цели капремонта, за исключением неустойки за нарушение условий займа (кредита);

на оплату услуг (работ) по энергосбережению и повышению энергоэффективности, выполненных в ходе капремонта.

Для получения средств необходимо, чтобып. 12 Правил, утв. Постановлением Правительства от 17.01.2017 № 18:

МКД не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

МКД был введен в эксплуатацию более 5 лет назад, но менее 60 лет назад;

МКД был оснащен коллективными (общедомовыми) приборами учета потребления электро- и тепловой энергии;

капремонт финансировался за счет средств, накопленных только собственниками этого дома.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2022 г.

2021 г.

2020 г.

ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ
КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.96%
январь 2022 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

21 371

Примечание

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

8.5%
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
РеспектЮ-Софт
ОПРОС
Какие формы общения с ИФНС были в вашей работе?

Вы можете выбрать до 6 вариантов ответа

Выездные проверки
Часто требуют пояснения по декларациям, но обходится без доначислений
Доначисления по камералкам
Запрашивали документы по встречке
Запрашивали документы по конкретной сделке
Директора вызывали на допрос в ИФНС
Никаких
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Нужное
Содержание