«Недвижимый» налог: расчет, отчетность за 2019 год | Журнал «Главная книга» | № 2 за 2020 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 9 января 2020 г.

Содержание журнала № 2 за 2020 г.
ОСН УСН ЕНВД ЕСХН
Ю.В. Капанина,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Близится отчетная кампания за 2019 г. И если фирма в течение года улучшила арендованную недвижимость или купила часть «кадастрового» помещения, достроила собственное здание или перевела нежилое помещение в жилое, а может, оспорила в суде завышенную кадастровую стоимость, то бухгалтеру предстоит разобраться, как это отразится на годовом имущественном налоге и отчетности по нему.

«Недвижимый» налог: расчет, отчетность за 2019 год

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Как платить налог на имущество при разделе в течение года одного помещения на два

Наша организация планирует купить часть помещения для офиса. Площадь всего объекта недвижимости составляет 408,6 кв. м, а мы выкупаем 174 кв. м. Пока помещение не разделено, то есть кадастровой стоимости на выкупаемое имущество нет.
После разделения помещения образуется два новых объекта недвижимости с новыми кадастровыми номерами. Правильно ли я понимаю, что приобретенное помещение надо принять на баланс по договорной стоимости объекта, эта стоимость будет являться кадастровой и с нее нужно будет исчислять налог на имущество?

— Кадастровую стоимость недвижимости определяет государственный орган в результате проведения государственной кадастровой оценки, а не стороны договора купли-продажист. 3 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ; ст. 3 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Однако эта стоимость не будет являться балансовой. На учет в качестве ОС помещение нужно принимать по первоначальной стоимости, которая складывается из всех затрат на его покупку и доведение до состояния, пригодного для использованияп. 8 ПБУ 6/01. То есть ОС ставится на баланс по договорной стоимости объекта за вычетом НДС (при условии что других «первоначальных» затрат не было).

Что касается расчета налога на имущество, то недвижимость облагается либо по кадастровой, либо по балансовой стоимости.

Под «кадастровый» налог попадает нежилая недвижимость, которая включена в специальный перечень, утвержденный в субъекте РФ на 1 января текущего годапп. 1, 7 ст. 378.2 НК РФ. И это касается не только отдельно стоящих зданий, но и любых нежилых помещений подходящего «кадастрового» назначения: офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания.

Ваше новое помещение будет получено в результате раздела недвижимости в течение года и, соответственно, не может находиться в «кадастровом» перечне на 1 января этого года. Однако для такого случая в НК РФ установлено следующее правило. Налог в отношении вновь образованного объекта недвижимости нужно считать исходя из кадастровой стоимости, еслип. 10 ст. 378.2 НК РФ:

прежний разделенный объект был включен в этот спецперечень на 1 января текущего года;

новое помещение соответствует критериям из ст. 378.2 НК РФ, а также дополнительным критериям, предусмотренным законом субъекта РФ, например установленной площади объектаПисьмо ФНС от 18.08.2017 № ЗН-4-21/16379.

Тогда при расчете налога за этот год надо использовать кадастровую стоимость, определенную на день внесения в ЕГРН сведений о новом объектеПисьмо ФНС от 22.05.2019 № БС-4-21/9652. Узнать ее можно по кадастровому номеру объекта на сайте Росреестра. При этом годовой налог нужно скорректировать на коэффициент Кв, который считается по формулеПисьмо ФНС от 15.09.2017 № БС-4-21/18430:

Коэффициент Кв

Комментарий

1 Если право собственности на помещение зарегистрировано до 15-го числа включительно, то месяц регистрации будет полным, если после 15-го числа, то месяц регистрации не учитываетсяп. 5 ст. 382 НК РФ.

В остальных случаях налог следует рассчитывать исходя из балансовой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость: с НДС или нет

Компания в 2019 г. оспорила в суде завышенную кадастровую стоимость недвижимости. Суд вынес решение в пользу компании, установив кадастровую стоимость в размере рыночной. Но ведь рыночная стоимость включает в себя НДС. Как нам посчитать налог на имущество за 2019 г. — с полной кадастровой (то есть равной рыночной) стоимости или за минусом НДС?

— При расчете налога надо использовать кадастровую стоимость, которая записана в ЕГРН. Иных правил не установлено. Самостоятельно корректировать цифру, внесенную в реестр, на сумму НДС компания не вправеПисьма ФНС от 19.11.2018 № БС-4-21/22415@; Минфина от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451.

Если фирма рассчитает «кадастровый» налог с иной стоимости, то от «имущественных» доначислений и штрафов не спасет даже суд. Арбитры в этом вопросе не поддерживают компанииОпределения ВС от 13.06.2019 № 305-ЭС19-7920, от 21.10.2019 № 305-ЭС19-18441; КС от 30.09.2019 № 2604-О.

Дело в том, что утвержденный размер кадастровой стоимости может быть изменен только решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. Поэтому, чтобы исключить НДС из кадастровой стоимости, вам надо обратиться в комиссию, а если это не поможет, то подать иск в суд (кстати, ВС РФ согласен, что для целей исчисления налога на имущество кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, должна быть без НДСОпределение ВС от 09.08.2018 № 5-КГ18-96).

Когда комиссия или суд изменит кадастровую стоимость, Росреестр внесет обновленные сведения в ЕГРН, после чего компания сможет использовать ее при расчете налога на имущество, в том числе за прошлые периодып. 15 ст. 378.2 НК РФ; ст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ.

Реорганизация в форме преобразования: как отчитаться по налогу на имущество

АО реорганизовано в форме преобразования в ООО 12 ноября 2019 г. У предшественника на балансе было здание, облагаемое по «кадастровому» налогу. АО располагалось в этом здании, а ООО теперь находится в другом регионе (здание планируем продавать). Декларацию по налогу на имущество за 2019 г. АО не представило. В какую инспекцию ООО надо теперь отчитаться по недвижимости? Есть ли особенности заполнения этой декларации?

— После реорганизации новое ООО — это правопреемник АО. И поскольку АО до окончания реорганизации не сдало «имущественную» декларацию и не уплатило налог, это должно сделать ООО. Причем сроки подачи декларации и уплаты налога в связи с реорганизацией не переносятся, ведь для таких случаев специальных правил нетпп. 1—3, 9 ст. 50, п. 3 ст. 386 НК РФ; п. 5 ст. 58 ГК РФ. Поэтому декларацию подайте не позднее 30 марта 2020 г. Сроки уплаты налога установлены региональным законом. Уточните сроки для вашего региона на сайте ФНС.

Начислено налога на имущество организаций

Вам нужно уплатить налог и отчитаться за последний налоговый период реорганизованного АО, длящийся с 1 января до 12 ноября 2019 г.пп. 2, 3 ст. 55, п. 1 ст. 379 НК РФ; Письмо ФНС от 24.08.2018 № СД-4-21/16370 Налог рассчитайте с учетом коэффициента владения (у вас он будет равен 10/12, поскольку АО владело недвижимостью до дня реорганизации)п. 4 ст. 57, п. 2 ст. 218 ГК РФ; п. 11 Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010; п. 5 ст. 382 НК РФ.

Декларация за реорганизованное лицо заполняется в обычном порядке, нюансы есть только при заполнении титульного листа, в котором надо отразить в полеп. 2.8, разд. III Порядка заполнения декларации, утв. Приказом ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@; Письмо ФНС от 02.07.2019 № СД-4-3/12868@:

«ИНН» и «КПП» в верхней его части — ИНН/КПП правопреемника;

«Налоговый период (код)» — «50»;

«По месту нахождения (учета) (код)» — «281» (так как декларацию подаете по месту нахождения недвижимости);

«Налогоплательщик» и «ИНН/КПП реорганизованной организации» — наименование реорганизованного АО и его ИНН/КПП;

«Форма реорганизации (ликвидация) (код)» — «1» (код вида реорганизации из приложения № 2).

В соответствующих разделах декларации надо указать код по ОКТМО того муниципального образования, на территории которого находится недвижимость.

По общему правилу декларацию нужно подавать по месту нахождения недвижимости, и для правопреемников никаких особых указаний в НК РФ не предусмотреноп. 1 ст. 386 НК РФ.

Перевод помещения из нежилого в жилое: по какой стоимости считать налог

У компании есть основное средство — нежилое помещение, включенное в «кадастровый» перечень. Помещение находится в многоквартирном доме. В середине года перевели это помещение в жилое. Изменение назначения помещения отражено в ЕГРН. При этом в учете оно осталось ОС. По какой стоимости считать налог на имущество за 2019 г. по этому ОС: балансовой или кадастровой?

— Жилая недвижимость, учтенная в составе ОС, в 2019 г. облагается налогом на имущество исходя из ее остаточной стоимостип. 1 ст. 374, ст. 375, подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2020). Однако самостоятельно перейти на уплату «балансового» налога по помещению, которое на 1 января текущего года значилось в «кадастровом» перечне, нельзя. ФНС считает, что при внесении в ЕГРН в течение года изменений характеристик недвижимости, которая поименована в перечне, налог на нее нужно исчислять по кадастровой стоимости весь год (заметим, что с 01.01.2019 это касается только таких изменений объекта, которые не повлияли на кадастровую стоимость). Исключение налоговики сделали, в частности, для недвижимости, выбывшей из «кадастрового» перечняПисьма ФНС от 19.09.2018 № БС-4-21/18301, от 11.01.2018 № БС-4-21/200.

Поэтому если недвижимость перестает соответствовать «кадастровым» критериям, то она подлежит исключению из перечня, но это возможно сделать только в судебном порядке. При этом информация об исключении объекта из спецперечня должна быть размещена на том же официальном сайте, где первоначально был опубликован этот перечень. И только после этого налог по «обновленной» недвижимости можно рассчитывать исходя из ее среднегодовой стоимостиПисьма ФНС от 28.04.2015 № БС-4-11/7315, от 09.02.2015 № БС-4-11/1799.

Куда сдавать «имущественную» отчетность по неотделимым улучшениям

Провели неотделимые улучшения арендованной недвижимости и, соответственно, учли их у себя на балансе в качестве ОС. Куда нужно отчитываться и платить налог на имущество по этим улучшениям? Как правильно заполнить декларацию?

— Действительно, неотделимые капвложения, произведенные арендатором и учтенные им в качестве ОС, облагаются у него налогом на имущество до их передачи арендодателю по договору арендыПисьма Минфина от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52; ФНС от 11.06.2019 № БС-4-21/11266.

Минфин считает, что отчитываться и уплачивать налог надо по месту учета на балансе капвложений, то естьПисьмо Минфина от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52:

или по месту нахождения арендатора, когда он сам размещается в арендованном здании (помещении);

или по месту нахождения ОП арендатора, имеющего отдельный баланс, если в арендованном здании (помещении) находится это ОП и улучшения числятся на его балансе.

Если арендованная недвижимость расположена не по месту нахождения арендатора или его ОП с отдельным балансом, то налог нужно уплатить по коду ОКТМО территории, где находится это имуществоПисьма ФНС от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@, от 16.09.2019 № БС-4-21/18550@. Декларацию арендатору нужно сдать в свою инспекциюПисьма ФНС от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@, от 04.10.2019 № БС-4-21/20332.

Внимание

В 2020 г. по объектам, облагаемым по балансовой стоимости и расположенным в одном регионе, можно сдавать единую декларацию в инспекцию на свой выбор, предварительно уведомив об этом налоговиковп. 1.1 ст. 386 НК РФ.

Неотделимые улучшения облагаются у арендатора налогом исходя из среднегодовой стоимости, поэтому в декларации их нужно отразить в разделе 2.1Письмо ФНС от 14.05.2018 № БС-4-21/9061. В этом разделе ФНС рекомендует указатьПисьмо ФНС от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@ (п. 4):

по строке 010 — код «3» или «4», в зависимости от наличия или отсутствия у арендованной недвижимости адреса с указанием муниципального образования;

по строке 020 — инвентарный номер неотделимых капвложений;

по строке 030 — адрес арендованной недвижимости (заполняется, только если по строке 010 указан код «3»);

по строке 040 — код арендованной недвижимости по ОКОФ;

по строке 050 — остаточную стоимость неотделимых капвложений по состоянию на 31 декабря.

Как рассчитать «кадастровый» налог после достройки здания

В октябре 2019 г. закончили реконструкцию здания: достроили дополнительный этаж, в результате увеличилась не только площадь, но и кадастровая стоимость здания. Сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 октября 2019 г. Какую кадастровую стоимость использовать для расчета налога за год: установленную на 1 января 2019 г. или новую?

— С 01.01.2019 изменение в течение года количественных или качественных характеристик «кадастровой» недвижимости, повлиявшее на ее кадастровую стоимость, должно учитываться при исчислении налога на имущество по этому объектуп. 5.1 ст. 382 НК РФ. Причем новая кадастровая стоимость применяется при расчете налоговой базы с даты внесения обновленных сведений в ЕГРНп. 15 ст. 378.2 НК РФ.

То есть при исчислении «кадастрового» налога за 2019 г. вам нужно учесть и прежнюю, и новую кадастровую стоимость здания. Для этого используется коэффициент, определяемый по аналогии с куплей-продажей имущества в середине годапп. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ. Например, чтобы вычислить коэффициент для расчета налога исходя из новой стоимости, надо число полных месяцев с измененной оценкой объекта разделить на число месяцев в году. Месяц, в котором произошли «кадастровые» изменения, относится к периоду, когда здание имело старые либо новые характеристики, в зависимости от даты регистрации изменений в ЕГРН (до или после 15-го числа). Напомним правило «15-го числа». Если изменение стоимости зарегистрировано:

до 15-го числа месяца включительно, то месяц регистрации принимается за полный месяц;

после 15-го числа месяца, то месяц регистрации не учитывается.

У вас кадастровая стоимость изменилась 22 октября, то есть после 15-го числа, это значит, что октябрь относится к периоду, когда недвижимость имела первоначальные характеристики.

Поэтому посчитайте налог:

исходя из старой стоимости — с января по октябрь 2019 г. (с коэффициентом 10/12);

исходя из новой стоимости — за ноябрь и декабрь 2019 г. (с коэффициентом 2/12).

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Взносы ИП
ПОЛЕЗНОЕ
КОРОНАВИРУС
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
По каким тарифам вы платите страховые взносы?
По пониженным как субъект МСП (15%)
По пониженным как IT – компания (7,6%)
По пониженным как некоммерческая организация на УСН (20%)
По пониженным как другой страхователь (ст. 427 НК)
По общим тарифам (30%)
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Электронные трудовые книжкиЮ-Софт
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Содержание
Нужное