Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами | Журнал «Главная книга» | № 14 за 2013 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 5 июля 2013 г.

Содержание журнала № 14 за 2013 г.
М.Г. Мошкович, юрист

Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Возможные варианты приведены в таблице.

Условие договора Возникает ли налогооблагаемый доход
Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) Нет
Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение.
Такая форма расчетов может быть отражена:
Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:
  • <или>позже посреднического договора и в интересах арендатора (вариант 2);
Нет
  • <или>ранее посреднического договора (вариант 3)
Да
Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) Да
Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ (вариант 5).
В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:
  • постоянной (оплата в твердой сумме);
  • переменной (оплаты потребленных в соответствующем периоде коммунальных услуг)
Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНОст. 41 НК РФ. Так, кстати, считали ранее и некоторые судыПостановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

  • <если>арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАСПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10, и теперь суды не будут принимать иные решения;
  • <если>арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендаторп. 2 ст. 616 ГК РФ.

Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения)подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключенПисьма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07:

  • позже посреднического;
  • только в интересах арендатора (вариант 2).

И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его даетп. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85.

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения»п. 2 ст. 425 ГК РФ. Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

***

Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходовподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН - расчет / уплата»:

2021 г.

2020 г.

2019 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Взносы ИП
ПОЛЕЗНОЕ
КОРОНАВИРУС
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
По каким тарифам вы платите страховые взносы?
По пониженным как субъект МСП (15%)
По пониженным как IT – компания (7,6%)
По пониженным как некоммерческая организация на УСН (20%)
По пониженным как другой страхователь (ст. 427 НК)
По общим тарифам (30%)
ИНДЕКСЫ
в России Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.4%
июль 2020 г.
45000000
Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

4.25%
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
РеспектЮ-Софт
ИНФОРМАЦИЯ ПАРТНЕРОВ
Информации в данный момент нет
Содержание
Нужное