Улучшения ОС: налог на имущество у арендатора | Журнал «Главная книга» | № 5 за 2019 г.
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 февраля 2019 г.

Содержание журнала № 5 за 2019 г.
Ю.В. Капанина,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Налог на имущество с 2019 г. компании уплачивают только в отношении недвижимости. А как быть арендаторам, которые учитывают у себя на балансе в качестве ОС капвложения в арендованное имущество? Налог платить надо, если эти капвложения — неотделимые улучшения недвижимости. Но только арендаторам на ОСН.

Улучшения ОС: налог на имущество у арендатора

Подробнее о различиях отделимых и неотделимых улучшений написано:

2019, № 2

Какие капвложения облагаются налогом на имущество

Капитальные вложения в арендованные ОС нужно отличать от ремонта, который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии (устранения повреждений в ходе эксплуатации). То есть ремонт арендованного ОС не считается его улучшением, затраты на ремонт не капитализируются, не учитываются в качестве ОС и, соответственно, налогом на имущество не облагаются, так как не признаются объектом налогообложенияп. 27 ПБУ 6/01; п. 1 ст. 374 НК РФ.

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объектаПисьмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480. При этом законченные капвложения в арендованное ОС признаются основными средствамип. 5 ПБУ 6/01.

Арендатор должен уплачивать налог на имущество с произведенных капвложений, если в совокупности выполняются три условия.

Условие 1. Улучшения — неотделимые. То есть это такие улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вреда. Например, установленная в здании система вентиляции, водоснабжения, проложенная скрытая проводкаст. 623 ГК РФ.

При этом для целей уплаты налога на имущество неотделимые улучшения нужно отличать от отделимых капвложений, которые являются собственностью арендатора, учитываются как самостоятельные объекты, то есть относятся к движимому имуществу и налогом с 2019 г. не облагаютсяст. 374 НК РФ.

На время костюмированного бала можно стать кем угодно. Но не только людям свойственно менять свой образ. Например, недавно видоизменилась «имущественная» декларация

На время костюмированного бала можно стать кем угодно. Но не только людям свойственно менять свой образ. Например, недавно видоизменилась «имущественная» декларация

Условие 2. Неотделимые улучшения — ОС на балансе арендатора. Поскольку неотделимые капвложения арендованного ОС — неотъемлемая часть этого имущества, они фактически являются собственностью арендодателя и должны быть ему переданы. При этом для целей уплаты налога на имущество важен момент передачи улучшений арендатором. Ведь налогоплательщиком будет тот, кто учитывает капвложения у себя на балансе в качестве ОС. Так, если улучшения передаются:

сразу по завершении работ по их производству, тогда арендатор на дату передаточного акта сумму, накопленную на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», списывает в дебет счета 91 «Прочие расходы» или счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Тогда балансодержателем готовых к использованию капвложений будет арендодатель;

после окончания срока аренды вместе с самим арендованным имуществом (или после возмещения их стоимости), тогда с момента ввода улучшений в эксплуатацию и до их выбытия в рамках договора аренды арендатор учитывает эти улучшения у себя в качестве отдельного объекта ОС (если стоимость более 40 тыс. руб. и СПИ более 12 месяцев)пп. 4, 5 ПБУ 6/01; Письма Минфина от 30.07.2018 № 03-05-05-01/53470, от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80; ФНС от 14.05.2018 № БС-4-21/9061; Решение ВАС от 27.01.2012 № 16291/11.

Условие 3. Неотделимые улучшения — недвижимость. А каким имуществом — движимым или недвижимым — являются капвложения, учитываемые как отдельный инвентарный объект? Сами по себе они не соответствуют признакам недвижимого имущества (к примеру, они не регистрируются в ЕГРН), а являются лишь частью улучшенного ОС.

Как отличить движимое имущество от недвижимости, рассказано:

2018, № 21

По мнению Минфина, неотделимые капвложения не являются самостоятельными вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта аренды, поэтому квалификация улучшений зависит от того, какое имущество является предметом договора арендыПисьмо Минфина от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52. Так, если арендуется:

движимое имущество (является таковым на основании ОКОФ), то произведенные арендатором неотделимые улучшения также считаются движимыми и объектом налогообложения с 2019 г. не признаются;

недвижимое имущество, то и неотделимые улучшения — недвижимость, а значит, они в любом случае облагаются налогом.

Таким образом, все неотделимые улучшения арендованной недвижимости, включенные арендатором в состав собственных основных средств, облагаются налогом на имущество до их выбытия.

Как арендатору определить налоговую базу

В общем случае «имущественная» база определяется как среднегодовая стоимость ОСп. 1 ст. 375 НК РФ. Исключение из этого правила — недвижимость, облагаемая по кадастровой стоимостип. 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ.

Если арендатор улучшил недвижимость, облагаемую арендодателем по кадастровой стоимости, то и в этом случае налоговая база по неотделимым капвложениям, учтенным на балансе арендатора, определяется в общеустановленном порядке, то есть исходя из их остаточной стоимости по данным бухучетап. 1 ст. 375 НК РФ; Письма Минфина от 29.12.2018 № 03-05-05-01/96274, от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118 (п. 1).

Как арендатору отчитаться по неотделимым капвложениям

С 2019 г. действует новая форма «имущественной» декларации (расчета по авансовому платежу)Приказ ФНС от 31.03.2017 № ММВ-7-21/271@ (ред. от 04.10.2018).

Поскольку неотделимые улучшения облагаются у арендатора налогом исходя из среднегодовой стоимости, в декларации (расчете) их нужно отразить в разделе 2, в котором производится расчет налоговой базы и самого налога, а также в разделе 2.1 отчетностиПисьмо ФНС от 14.05.2018 № БС-4-21/9061.

По общему правилу декларация подается в налоговые органы по месту нахождения недвижимостип. 1 ст. 386 НК РФ. Но так как арендатор не является собственником неотделимых улучшений, он не может встать на учет в инспекцию по месту нахождения арендованной недвижимости. Минфин считает, что отчитываться и уплачивать налог арендатор должен по месту учета на балансе капвложений, то естьПисьмо Минфина от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52:

или по месту нахождения организации;

или по месту нахождения ОП, имеющего отдельный баланс, если улучшения числятся на балансе этого ОП.

* * *

А вот арендаторы на УСН и ЕНВД налог на имущество с капвложений не платят. Поскольку спецрежимники являются плательщиками налога на имущество только в отношении недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимостип. 2 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Налог на имущество организаций»:

2020 г.

2019 г.

2018 г.

НЕ ПРОПУСТИТЕ
Коронавирус: как оформлять и оплачивать нерабочую неделю
ПОЛЕЗНОЕ
Свежий номер журнала Главная книга
ОПРОС
Есть ли в вашей организации работники, получившие больничный в связи с коронавирусом?
Да, подтвердился такой диагноз
Да, но они не болеют, а на карантине из-за посещения неблагополучных стран
У нас таких работников нет
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.42%
январь 2020 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

20 195

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

6%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Демодоступ к ГКФорум
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
Информации о мероприятиях в данный момент нет