Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не только

Доход от продажи каждой из двух квартир можно уменьшить по-разному

В 2023 г. я продал две квартиры: одну получил в подарок от родного брата, другую купил раньше. Каждая из квартир была в собственности меньше 3 лет. Надо ли подавать декларацию? И как уменьшить доходы от продажи квартир на имущественный вычет при продаже в размере 1 млн руб.? Это лимит на обе квартиры или по 1 млн руб. на каждую?

— Не подавать 3-НДФЛ при продаже имущества, которым вы владели меньше минимального срока (в общем случае это 3 года для квартиры, подаренной близким родственником, и 5 лет — для приобретенной по договору купли-продажи), разрешается только в ситуации, когда доход от продажи полностью покрывается имущественным вычетомподп. 1 п. 3, п. 4 ст. 217.1, п. 4 ст. 229 НК РФ. Для жилой недвижимости размер вычета при продаже составляет 1 млн руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если доход от продажи превышает размер вычета, декларацию подать нужно. Причем на фиксированный вычет в размере 1 млн руб. уменьшается общая сумма доходов от продажи всех квартир за год, а не доход по каждой сделкеПисьмо Минфина от 06.06.2013 № 03-04-05/20959. То есть если вы продали, к примеру, одну квартиру за 800 тыс. руб. и другую за 900 тыс. руб., то при уменьшении доходов на вычет у вас образуется налогооблагаемый доход в сумме 700 тыс. руб. (800 тыс. руб. + 900 тыс. руб. – 1 млн руб.).

Но в вашем случае выгоднее воспользоваться «комбинированным» вычетом:

•доход от продажи подаренной квартиры уменьшить на вычет в размере 1 млн руб.;

•доход от продажи купленной квартиры уменьшить на документально подтвержденные расходы на ее покупку.

Такая комбинация не противоречит нормам НКподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 24.12.2021 № 03-04-05/105542.

Также можно заменить вычет 1 млн руб. на фактические расходы и по подаренной вам квартире, если ваш брат купил эту квартиру и у него были подтвержденные расходыподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 30.06.2023 № 03-04-05/61158.

Доходы от продажи одного объекта нельзя уменьшить на убыток от продажи другого

В прошлом году я продал квартиру и жилой дом, приобретенные меньше 5 лет назад. Дом продал значительно дешевле, чем купил. Могу ли я уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры в том числе на разницу между ценой покупки и ценой продажи дома?

— Нет, так сделать нельзя. Доход от продажи объекта недвижимости можно уменьшить либо на фактические расходы на его покупку, либо на вычет в размере 1 млн руб. Уменьшение дохода от продажи одного объекта недвижимости на расходы по покупке другого объекта НК не предусмотреноПисьмо Минфина от 01.11.2022 № 03-04-05/106250.

То есть если расходы на покупку какого-либо объекта недвижимости больше дохода от его последующей продажи, получившийся остаток никак не учитывается для целей налогообложения. Даже если по другим сделкам по продаже недвижимости в этом году вы получили налогооблагаемый доходПисьмо ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@.

Для «семейной» НДФЛ-льготы кадастровая стоимость и площадь жилья равнозначны

Семья с двумя маленькими детьми в прошлом году продала квартиру, которой владела 2 года, и купила другую. Подскажите, пожалуйста, верно ли, что для сравнения проданного и приобретенного жилья кадастровая стоимость является приоритетным показателем? Или достаточно того, что новое жилье превышает проданное по площади? Надо ли подавать 3-НДФЛ, если доход от продажи квартиры не облагается налогом?

— Напомним, что семья с несовершеннолетними детьми может не платить НДФЛ с дохода, полученного от продажи жилья, независимо от срока владения им, но при выполнении ряда условийп. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

•новое жилье приобретено в том же году или не позднее 30 апреля следующего года (не позднее этой даты должен быть зарегистрирован переход на новую жилплощадь от продавца к плательщику или к членам его семьи или произведена полная оплата по ДДУ);

•по общей площади и/или по кадастровой стоимости приобретенное жилье превосходит проданное. При этом учитывается совокупный размер долей налогоплательщика и членов его семьи;

•кадастровая стоимость проданного жилья (независимо от доли налогоплательщика в нем) не превышает 50 млн руб.;

•на момент продажи налогоплательщику, его супруге или детям не принадлежало в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилье, общая площадь которого больше, чем общая площадь приобретенного жилья. При этом размер доли налогоплательщика в праве собственности на приобретаемое жилье не имеет значения.

По сути нормы НК говорят о том, что для освобождения от НДФЛ необходимо приобрести жилье лучше, чем проданное. А оценивается этот факт либо по кадастровой стоимости объектов недвижимости, либо по их площади. При этом из норм НК не следует, что какой-либо из этих двух показателей имеет приоритет. Право на льготу есть, если выполняется любой из них.

Если, например, кадастровая стоимость новой квартиры меньше, но зато ее площадь больше, чем в старой, требование НК можно считать выполненным. То есть если вы продали малогабаритную двушку в центре Москвы и купили шикарную четырехкомнатную квартиру в Краснодаре, то это — улучшение жилищных условий. Наоборот это тоже работает, при условии, что кадастровая стоимость московской квартиры больше.

Если у вас выполняются условия для применения льготы, то декларацию подавать не нужно: доход, не облагаемый НДФЛ, в декларацию не включаетсяПисьма Минфина от 04.05.2023 № 03-04-05/41108, от 10.06.2022 № 03-04-05/55508; Информация ФНС «Декларационная кампания 2024».

Если же результат отрицательный по обоим критериям, то есть и кадастровая стоимость новой квартиры, и ее общая площадь меньше, чем проданной, доход от продажи жилья облагается НДФЛ на общих основанияхПисьмо ФНС от 26.12.2023 № БС-19-11/402@ (п. 2).

Семья может претендовать на льготу, если новое жилье получено по возмездной сделке

Наша семья с несовершеннолетними детьми в прошлом году продала квартиру, которой владела меньше года. И в прошлом же году супруга получила в наследство квартиру большей площади. Можно ли считать условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ выполненными и не подавать 3-НДФЛ в отношении проданного жилья?

— Нет, в таком случае требования НК для безналоговой продажи жилья семьей с детьми считать выполненными нельзя. В норме п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ четко сказано, что одним из оснований для освобождения от НДФЛ дохода от продажи жилья является приобретение квартиры либо по договору купли-продажи (мены), либо по договору об участии в долевом строительстве. Получение нового жилья в дар или по наследству не дает права на применение льготы. Это подтверждается и разъяснениями МинфинаПисьмо Минфина от 14.02.2024 № 03-04-05/12698.

При продаже вторички можно учесть только расходы на ее покупку

В начале года я подал декларацию 3-НДФЛ, чтобы задекларировать доход от продажи жилого дома. В декларации уменьшил доход на расходы по покупке дома и на затраты, связанные с его ремонтом. Налоговая доначислила НДФЛ, исключив расходы на ремонт. Но дело в том, что ремонт был необходим, поскольку дом приобретался в состоянии после пожара, есть справка о пожаре. В договоре купли-продажи дома пожар не упоминался. Могу ли я заключить с продавцом дополнительное соглашение к договору с указанием состояния дома и оспорить доначисления?

— Гражданин вправе уменьшить доход от продажи жилой недвижимости, которой он владел меньше минимального срока, на вычет в фиксированном размере (1 млн руб.). Либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имуществаподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В очень давней редакции НК формулировка нормы, позволяющей заменить вычет фактическими расходами, была другой: при продаже имущества можно было учесть расходы, связанные с получением дохода. Это позволяло учитывать не только расходы непосредственно на приобретение, но и расходы, которые так или иначе увеличили продажную стоимость имущества. Например, вложения в реконструкцию и ремонт жилого дома, которые позволили продать его дорожеПисьмо ФНС от 07.02.2012 № ЕД-3-3/332@.

Однако действующая редакция НК такой расширенной трактовки не допускает: если расходы не связаны непосредственно с приобретением объекта недвижимости, учесть их при его продаже нельзя.

В расходы, связанные с приобретением дома, могут включаться расходы на достройку и отделку, но только в случае покупки дома, не завершенного строительствомКассационное определение 7 КСОЮ от 17.02.2021 № 88а-2021/2021; Апелляционное определение Ярославского облсуда от 14.02.2023 № 33а-431/2023. По сути это означает, что при покупке жилья в любом состоянии на вторичном рынке учитывать расходы на его достройку/отделку/ремонт неправомерноРешение Нижегородского райсуда г. Нижнего Новгорода от 10.08.2021 № 2а-5251/2021.

Например, в деле со схожими с вашими обстоятельствами судьи указали, что дополнительное соглашение, содержащее изменение условий договора купли-продажи — качественных характеристик состояния жилого дома, а также справка о пожаре были представлены только при обжаловании решения по проверке в региональное УФНС. Судьи критически отнеслись к заявлению физлица, что после пожара от дома оставался только фундамент, поскольку по договору продавец передавал покупателю жилой дом в пригодном для использования состоянии, с имеющимся на момент подписания договора исправным электрическим и иным оборудованием. Никаких сведений о том, что дом уничтожен в результате пожара, в договоре не было. И суд поддержал инспекцию, отметив, как и в других подобных делах, что покупатель приобрел жилой дом, а не объект незавершенного строительства, в связи с чем не имел права уменьшать доход от его продажи на расходы, связанные с ремонтомп. 1, подп. 1.1 п. 2 ст. 211 НК РФ.

С учетом сказанного выше, на наш взгляд, шансы оспорить доначисления в такой ситуации крайне малы.

Расходы на покупку доли в ООО уменьшат доход в виде стоимости полученного от него имущества

Гражданин в 2023 г. купил у двух учредителей ООО их доли за 9 млн руб. Потом при ликвидации ООО получил недвижимость (здание, земельный участок) кадастровой стоимостью 10 млн руб. Можно ли при декларировании дохода в виде стоимости полученной при ликвидации ООО недвижимости учесть расходы в сумме 9 млн руб.?

— При ликвидации ООО доход, полученный физлицом-учредителем в натуральной форме, в вашем случае — в виде недвижимости, определяется как рыночная (не кадастровая!) стоимость полученного имуществап. 7 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 28.05.2019 № 03-04-05/38804, № 03-04-05/38806.

При выплате дохода деньгами организация как налоговый агент должна исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с полной суммы такого дохода. Предоставление физлицу НДФЛ-вычетов налоговым агентом в такой ситуации не предусмотрено нормами НК. Вычет можно получить только при подаче декларации в ИФНСподп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Но поскольку доход выплачивался в натуральной форме, удержать налог было не с чего. Поэтому ООО должно было не позднее 26.02.2024 сообщить в ИФНС о невозможности удержания НДФЛп. 5 ст. 226 НК РФ.

В любом случае для уменьшения суммы налогооблагаемого дохода вам нужно подать 3-НДФЛ. В декларации вы вправе уменьшить доход в виде стоимости полученного имущества на сумму фактических расходов, связанных с его приобретениемподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В частности, на расходы на приобретение доли в ООО по договору купли-продажисм., например, Письма Минфина от 10.12.2021 № 03-04-06/100593, от 05.07.2018 № 03-04-05/46568.

При продаже авто нельзя учесть расходы на его ремонт и страховку

В прошлом году я продал за 900 тыс. руб. автомобиль, которым владел меньше 3 лет. Какие дополнительные расходы можно включить в декларацию, помимо налогового вычета? Можно ли учесть покупку шин и страховку за период владения?

— Из вашего вопроса можно заключить, что вы неверно понимаете нормы НК. При продаже автомобиля, который был в собственности меньше 3 лет, доход от продажи можно уменьшитьподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

•либо на фиксированный вычет (в пределах 250 тыс. руб.);

•либо на подтвержденные расходы на покупку машины.

То есть в приложении 6 декларации 3-НДФЛ вы можете заполнить:

•либо строку 070, в которой отразите имущественный вычет в размере полученных доходов, но не более 250 тыс. руб.;

•либо строку 080, где отразите сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Обе строки сразу заполнять нельзя, поскольку доход от продажи конкретного объекта имущества можно уменьшить на что-то одно.

Как правило, выгоднее учитывать фактические расходы. Но это только сумма, уплаченная по договору купли-продажи ТС продавцу. Любые затраты, непосредственно не связанные с приобретением автомобиля, не уменьшают налоговую базу по НДФЛПисьма Минфина от 06.06.2023 № 03-04-05/52242, от 11.02.2019 № 03-04-05/8185.

Суды эту точку зрения разделяют. Так, рассматривая подобный налоговый спор, судьи указали, что расходы на приобретение шин и дисков на грузовой автомобиль, на ремонт и замену автомобильных агрегатов и узлов не являются расходами, связанными с приобретением автомобиля. В силу прямого указания закона только прямые затраты, связанные с приобретением имущества, уменьшают полученный от его продажи доходКассационное определение 6 КСОЮ от 07.04.2021 № 88а-7695/2021.

В другом деле суды отметили, что продавец передал плательщику авто в пригодном для эксплуатации состоянии. Затраты на химчистку салона, ремонт тормозной системы, покупку зимних шин и так далее не связаны с приобретением автомобиля, произведены за рамками договора купли-продажи и направлены на текущее обслуживание и ремонт ТС. Следовательно, не учитываются в составе расходов, уменьшающих доход от продажи автоАпелляционное определение Пермского крайсуда от 08.09.2022 № 2а-1298/2022, 33а-7843/2022.